Louer ou acheter? Grande question n'est-ce pas? Avouez que celle-là entretient souvent les discussions lors de vos pauses cafés ou lorsque le beau-frère s'invite sur votre patio! À entendre les agents d'immeubles, le prix des maisons grimpera vers « l'infini et plus loin encore »! Non, investir dans l'achat d'une maison n'est pas toujours la meilleure avenue. En ce moment, dans le marché de Montréal, il apparaît clairement qu'il vaut mieux être locataire que propriétaire. Mais les choses pourraient changer.
Comment savoir? Comment calculer? L'an passé j'ai publié sur le sujet un billet sur une vaste étude internationale. Selon Demographia, la cherté d'un marché immobilier dépend principalement de la moyenne des salaires d'une agglomération. C'est ben logique! Ainsi, les salaires sont plus élevés à Toronto et Vancouver qu'à Montréal! Lorsque le coût moyen d'une maison est 3 fois plus cher que la moyenne des salaires, on observera un marché inabordable. À Montréal, on est au-dessus de 5! Soit un marché «SÉVÈREMENT» inabordable.
Le ratio prix d'une maison vs location d'un logement
Pour aider les futurs acheteurs à se décider, dans la balance le coût du loyer a énormément d'importance. Les économistes américains spécialistes en immobilier s'entendent pour dire que lorsque la valeur moyenne des maisons à vendre équivaut à moins de 15 fois les coûts de loyers annuels, il est préférable d'acheter que de louer. Expliquer autrement, on peut dire que pour valoir la peine il faut que la propriété que vous souhaitez acheter se vende à un prix inférieur à 15 années de paiements de votre loyer.
Exemple; votre logement de 5 pièces 1/2 dans le quartier Rosemont vous coûte 1000$ par mois. Annuellement vous dépensez 12 000$. Si vous trouvez une propriété qui répond sensiblement à ce que vous louez pour moins de 180 000$ (15 X 12 000$), il y a lieu de changer de statut et de devenir proprio! Mais, c'est là tout le noeud du problème.
Les données du 5 avril 2012 de L'Étude sur le prix des maisons et les prévisions du marché des Services immobiliers Royal LePage révèlent que le prix moyen d'une maison standard de deux étages à Montréal est de 387 400$. Le ratio est donc de 32! Pour une petite maison individuelle de plain-pied, la valeur moyenne est de 286 000$. On est encore au-dessus du seuil de 180 000$. Ici, il faudra 23 ans de loyer pour compenser. Même les condos à 239 000$ sont trop chers. Cela représente 20 fois, un loyer de 12 000$ par an. Pas étonnant que les banlieues et les régions périphériques débordent et les ponts se bloquent!
Selon The Economist, on a doit craindre l'éclatement de notre bulle spéculative. A l'échelle mondiale, c'est au Canada que le prix des maisons est le plus exagéré. Le marché canadien de l'immobilier serait surévaluée de 76%. Ce n'est pas rien. Selon ces données, nous devançons la Nouvelle-Zélande, la Belgique, Singapore et Hong-Kong!
Le marché immobilier canadien on s'en doute, n'a plus rien à voir avec celui des Américains. 3 ans après l'éclatement de leur bulle spéculative, on trouve à Détroit des maisons qui se vendent 3,7 fois le prix annuel d'une location. À Oklahoma City c'est 4,4 fois, à Toledo c'est 6 fois, à Cleveland c'est 6,2 et Atlanta, 6,5 fois. Les maisons sont donc beaucoup moins chères qu'ici et toutes proportions gardées, les loyers sont plus dispendieux.
Éclatement ou atterrissage en douceur?
Revenons chez nous. Est-ce que ça peut changer? Bien sûr, je n'en doute pas une seconde. Le ministre fédéral des finances pourrait d'ailleurs resserrer de plus en plus les règles de l'accès à la propriété.
Comme vous le comprenez, il y a deux variables importantes: le coût moyen de location des logements et la valeur moyenne des maisons. Au Québec, les augmentations des loyers sont assez encadrées notamment par la Régie du logement, ne vous attendez donc pas à des hausses significatives (tant que l'inflation est sous les 3%). Pour les baisses, n'y pensez même pas!
Maintenant, la seule variable qui peut vraiment bouger à court et moyen terme sera les prix moyens des maisons. Dès que la reprise économique montrera des signes plus encourageants, la Banque du Canada n'hésitera pas à hausser les taux d'intérêt. Des milliers de propriétaires qualifiés avec la peau des fesses «et avec une hypothèque ouverte» ne pourront pas encaisser une augmentation insignifiante et devront se résoudre à vendre en vitesse. Ce qui pourrait entraîner rapidement les prix vers le bas.
Alors, vous comprenez que même si vous avez les économies pour la mise de fonds et que la banque vous qualifie sans problème pour une belle grosse hypothèque de 450 000$ Il vaut mieux placer votre épargne et attendre intelligemment que les astres s'alignent!
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Plusieurs américains, espagnols, irlandais et autres ont eu la même logique que vous et se sont brûlés... Quand les gens commencent à investir sur la base-même d'une appréciation éventuelle et non pour la valeur intrinsèque d'un investissement, ça s'appelle une bulle...
1: Rosemont un 5 1/2 a 1000$ par mois ? Je veux le voir... J'ai quand même un gros doute la dessus... Sans compter que Rosemont, question métro ce n'est pas folichon...
2: Ensuite, après 25 ans, ton bien est a toi (bon, ok, on ne reste peut être pas 25 ans dans son même logement) et quand tu tombes en retraite, tu n'as plus de louer a payer, ceci n'est pas négligeable.
3: Même si il y a bulle spéculative, les logements à 210.000 ne vont pas s'écrouler et tomber à 100.000, avant ça, on verra tomber les condo hors de prix du centre ville. Tous les quartiers ne sont pas logé à la même enseigne. Dans HoMa, tu trouves des condos en deçà de 160.000$, en lisant votre article, on pourrait croire qu'ils peuvent tombé à moins de 100.000 $ ? J'ai quand même un gros doute.
4: Allez en banlieue ? Votre voiture que vous payez 40.000 $ ne vaut plus rien après 10 ans, l'essence hors de prix à fond perdu, etc... Vous le calculez comment ?
5: la dernière crise immobilière a surtout touché le reste du Canada... Moi j'ai rien vu venir ici.
6: Et puis %?&*($... On est quand même mieux chez soi que chez les autres. :)
2.Evidemment, on peut s'attarder sur pleins d'exceptions et de détails mais le principe du ratio Loyer VS Valeur Moyenne est utilisé partout dans le monde. Montréal est une grande métropole à ce que je sache. Prendre 25 ans pour payer et etre ensuite être casser comme un clou à la retraite, c'est pas un choix trop éclairé ça. Je prétend que tout a un prix et parfois, ça peut être trop cher!
3. Demandez à plusieurs américains si leur condo ou leur bungalow payé 500$ en 2008, le vaut toujours? On trouve des baisses de 25 à 50% du prix. Bref, le marché a reculé au niveau de 2001. Faut pas être savant pour conclure que lorsque les taux vont monter (une question de temps mais une certitude), les prix des demeures vont baisser. Ceux qui auront des VRAIS dollars, feront de bonnes affaires.
Je ne vois pas comment on peut être cassé après 25 ans, il suffit d’être prudent. Si vous achetez, vous achetez en fonction de vos moyens. Si vous louez vous n’êtes pas à l’abri des augmentations non plus (certes, moins si vous restez 25 ans dans la même location).
La différence est, le jour ou vous allez vous retirer dans une maison de retraite, celui qui a un condo, il va toujours avoir un capital. Celui qui n'en a pas, il va avoir intérêt a mettre de l'argent de coté en plus de son loyer... Au final, je pense que celui qui est cassé, n'est pas celui que l'on croit.
Pour ce qui est des américains, comme toujours, ils (acheteurs, vendeurs, banquiers) ont voulu faire du cash sur le dos de gens non solvables... Essayez de faire de même ici, je ne suis pas certain que votre banquier, lui, va suivre... Et il ne faut pas être savant pour comprendre ça :)
En revanche, la ou je suis d'accord avec vous, c'est quand les taux vont augmenter, on verra des gens pris un peu à la gorge, mais encore une fois, pas tous. Vous aurez de bonnes affaires à faire, mais de la à voir des condo de 300.000$ baisser a 190.000$, j'ai un gros doute.
Montréal reste un village Gaulois au milieu de l’Amérique du nord, une ville cheap (monétairement parlant), plutôt en retard sur les autres.
Article tres instructif, merci.
Il y a quelques semaines les medias ont beaucoup parle de l'endettement des canadiens qui etait autour de 150% du revenu.
Comment est calcule ce pourcentage?
150% du revenu annuel?
Quelqu'un qui gagne 100000$ par année a-t-il un endettement de 150000$?
Cela inclut-il l'hypothèque ?
Les personnes interrogées dans les medias disaient que ce taux était alarmiste.
Je ne comprends pas pourquoi ce serait alarmiste. 150 000 $ d'hypothèque me parait raisonnable compte tenu des prix de l'immobilier, particulièrement a Montreal.
Merci de votre réponse.
A) Total des obligations mensuelles DIVISÉ par le total des revenus NETS du couple ou de la famille. Ainsi, si vous avez des paiements de voitures, loyers, cartes de crédits et autres de 2300$ par mois et que votre revenu NET est de 3000$/mois. Vous avez un taux de 77%. Les banquiers fixent d'ordinaire un seuil de 30% mais en considérant le BRUT (mauvaise idée).
B) Sur une échelle nationale, on va prendre la moyenne des dettes TOTALES des ménages DIVISÉ par les revenus annuels de ces mêmes ménages. Ex.: 250 000$ / 150 000$ = 167%
On observe que les marges et les cartes de crédit se sont gonflées fortement depuis 10 ans. Ce sont des detttes plutôt malsaines. Évidemment, lorsqu'on a des revenus réguliers, un bon emploi et un endettement majoritaire en hypothèque, la situation sera moins problématique. Les risque le plus élevés pour ceux dont l'endettement est élevé: une séparation et la perte d'un des 2 revenus, une hausse des taux et une perte d'emploi (pensez aux travailleurs d'AVEOS)!
Fabien Major, MBA
Major Gestion Privée