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Vendre sa résidence principale sans perdre sa chemise

09/01/2017 09:18 EST | Actualisé 13/01/2017 08:51 EST

Avec la nouvelle année qui débute et la saison des impôts qui est à nos portes, il est important de savoir que les règles qui s'appliquaient lors de la vente d'une résidence principale ont changé à l'automne dernier. Par conséquent, si vous avez vendu votre résidence en 2016, pour avoir droit à l'exemption du gain en capital, vous devrez déclarer la vente dans votre déclaration de revenus.

Avant l'application de cette nouvelle règle, l'exemption du gain en capital était automatique et l'Agence de Revenu Canada n'exigeait pas que le particulier déclare la transaction si tous les profits générés lors de la vente de la résidence principale étaient éligibles à l'exemption.

Qui est affecté par ce changement?

Les résidents canadiens qui vendent leur résidence principale après le 1er janvier 2016, les fiducies personnelles qui détiennent une résidence principale et les non-résidents qui achètent une maison pour y déménager.

Informations dont vous aurez besoin pour déclarer la transaction à l'annexe 3 de votre déclaration: Date d'acquisition, coût lors de l'acquisition, année de la vente, prix de vente, description de la résidence.

Il faut aussi savoir que même si la vente n'a pas réellement eu lieu, il y a des situations qui créent une présomption de vente, par exemple lorsqu'un décès survient. Dans ce cas, on prend pour acquis qu'il y a eu une vente de la résidence détenue par le défunt et il faut effectuer une déclaration en bonne et due forme.

Que se passe-t-il si vous ne déclarez pas la vente telle que requise par la loi?

La période de trois ans durant laquelle les autorités fiscales peuvent émettre une nouvelle cotisation se prolonge indéfiniment. Si vous oubliez, il sera possible de modifier la déclaration pour mettre fin à ce prolongement.

Si vous déclarez la vente en retard parce que vous avez oublié, vous ne vous en sortirez pas si facilement, il y a des pénalités. Vous aurez à payer 100$ par mois de retard, cette pénalité peut aller jusqu'à un maximum de 8000$.

Un des objectifs visés par ce changement est de pouvoir garder un œil sur les transactions effectuées, notamment les transactions de flips. Si vous faites des transactions immobilières d'achat, rénovation et de vente à répétition, les revenus générés pourraient être qualifiés de revenu d'entreprise plutôt que de gain en capital et par conséquent, le taux d'imposition est différent et vous ne serez plus en mesure de profiter de l'exemption pour résidence principale.

Si vous avez effectué la vente de votre résidence en 2016, mais que vous ne l'avez pas utilisé comme résidence principale durant toutes les années où vous en avez été propriétaire, les changements ne s'appliquent pas à vous, un formulaire est toujours requis dans ce cas lors de la déclaration de revenus.

Récapitulatif et questions fréquemment posées

En quoi consiste l'exemption pour résidence principale?

Il s'agit d'un avantage qui permet l'exonération de l'impôt sur le gain en capital réalisé lors de la vente de votre résidence principale. L'exonération s'applique pour chaque année où est le bien est désigné comme résidence principale.

Pourquoi apporte-t-on ce changement?

C'est dans le but d'améliorer l'observation et l'administration du régime fiscal du point de vue des autorités gouvernementales.

Avant ce changement, que deviez-vous déclarer lors de la vente d'un bien pour avoir l'exemption de résidence principale?

Aucune déclaration n'était exigée pour chaque année où la personne en était propriétaire. Le formulaire T2091 devait être produit avec la déclaration de revenus si vous n'aviez pas habité votre résidence principale durant toute la période où vous en étiez propriétaire.

Que doit-on déclarer lors de la vente d'une résidence principale si a été utilisée en partie comme résidence principale, en partie pour une entreprise ou pour gagner un revenu de location?

Il y a possibilité de répartir le prix de vente et le prix de base rajusté entre la partie utilisée comme résidence principale et celle utilisée à d'autres fins.

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