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Les 3 scénarios de la crise grecque

Les créanciers ont parfaitement conscience qu'Athènes pourra difficilement échapper à la crise financière si la dette grecque de 320 milliards d'euros (445 millards de dollars) n'est pas diminuée significativement.
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La dette grecque représente 445 milliards de dollars. Le FMI a prêté 45 milliards de dollarsà la Grèce, les autres pays de la zone euro 74 milliards par des prêts bilatéraux, tandis que le Fonds européen de stabilité financière (FESF) a accordé 196 milliards de dollars. Les créanciers ont parfaitement conscience qu'Athènes pourra difficilement échapper à la crise financière si la dette grecque n'est pas diminuée significativement.

Chiffres, dette, emprunt, n'expliquent pas tout. Il est opportun de rappeler que nous sommes passés d'une guerre économique à une guerre politique. Les investisseurs internationaux vont suivre de près les conséquences des négociations sur le marché monétaire et obligataire européen. Entre fermeté de la BCE et les orientations politiques de Tsipras plusieurs scénarios se présentent, avec des conséquences économiques et immobilières.

  • Scénario n°1: La Grèce rembourse la dette

Ce scénario n'est plus envisageable aujourd'hui. Pour satisfaire les exigences des créanciers, il faudrait que la Grèce poursuive des mesures d'austérité pendant 40 ans. Inimaginable depuis les dernières élections de Tsipras.

Avant la crise de 2008, la dette publique dépassait les 100% du PIB. Aujourd'hui en 2015, elle s'élève à 180% du PIB. 75% de la dette grecque est détenue par les acteurs publics (la BCE, le mécanisme européen de stabilité et le Fonds monétaire international). Le remboursement de la dette pourrait s'effectuer si la Russie accordait un crédit relais en échange d'accords économiques et politiques sur le long terme. Cette stratégie renforcerait les tensions politiques qui existent déjà entre l'Union européenne et la Russie et éloignerait politiquement la Grèce de l'UE. Les investisseurs russes et chinois investiraient dans le secteur du tourisme et l'immobilier résidentiel de standing.

  • Scénario 2: La dette grecque est rallongée

Si les créanciers décident de rallonger la durée de la dette, les taux d'intérêt devraient être baissés afin de rendre supportable le coût global de l'opération. Les mensualités seraient plus faibles. Toutefois, cela ne suffirait pas à tenir les promesses faites par le gouvernement de Tsipras au peuple grec. Les créanciers accepteraient cette option en contrepartie de nouvelles mesures structurelles permettant une réduction des dépenses et une hausse des rentrées fiscales. Cela passerait par une baisse des pensions et salaires qui représente 75% des dépenses hors intérêt. Les pensions représentent en effet 16% du PIB. L'objectif serait d'atteindre un ratio dette publique sur PIB de 180% aujourd'hui et de 120% à moyen terme. Athènes doit trouver 2,7 milliards de dollars en recettes et économies supplémentaires.

Le peuple grec est en récession depuis 2009. Face aux recommandations actuelles de la troïka, il n'est pas prêt d'accepter de nouvelles mesures d'austérité. 50% des jeunes sans emploi survivent grâce au soutien de leurs parents ou grands-parents retraités. Les créanciers exigent une nouvelle baisse des pensions des retraités grecs. Si les retraités actuels perdent encore du pouvoir d'achat, la Grèce devra faire face à une accélération de la pauvreté.

Si la BCE accepte de rallonger la maturité de la dette grecque, les investisseurs étrangers exigeraient une prime pour les nouvelles tranches obligataires grecques. Ce qui augmenterait le coût de l'argent. Les marchés obligataires espagnols et portugais en seraient également affectés avec comme première conséquence une stabilisation des marchés immobiliers résidentiels dans le cas le plus favorable ou une correction des prix, si les taux d'intérêt restaient à des niveaux élevés.

  • Scénario 3: La dette grecque n'est pas remboursée

En cas de défaut de remboursement ou d'arrêt de refinancement de la BCE, la Grèce sortirait de la zone euro. Si la Grèce faisait défaut sur sa dette extérieure détenue par les non-résidents, les prêteurs publics devraient être remboursés de cette perte par les États de la zone euro. Ceci conduirait à une hausse de 2,6% de la dette publique de la zone euro, ce qui ne modifierait pas réellement la solvabilité budgétaire des pays de cette zone.

Le Portugal et l'Irlande, dont les dettes dépassent 120% du PIB, pourraient eux aussi exiger l'effacement de leurs dettes. En sortant de l'euro, la Grèce reviendrait au Drachme. Cette nouvelle monnaie serait très dévaluée par rapport à l'euro. Le Grexit modifierait le caractère de l'union monétaire et la confiance des investisseurs dans l'euro. Les exportations de la Grèce ne représentent que 0,8% de la zone euro et 0,03% de ses investissements étrangers.

La Grèce essaierait de devenir compétitive pour retrouver de la croissance. Les perdants seraient les investisseurs étrangers qui accuseraient une dépréciation de leurs actifs immobiliers. Les gagnants seraient par exemple, les nouveaux acteurs chinois pariant sur l'avenir de la Grèce au niveau économique, politique, géographique et immobilier. Le marché immobilier pourrait être affecté par l'inflation liée aux politiques monétaires et les choix politiques mis en place.

L'impact financier

Les banques françaises sont exposées à la dette grecque à hauteur de 167 millions de dollars. Dans le secteur privé, les banques françaises doivent faire face à 3 milliards de dollars de créances (banques, entreprises, etc.). En sortant de la zone euro, la Grèce aurait davantage de difficulté à rembourser sa dette libellée dans la devise européenne. Si les États de la zone euro décidaient de ne plus accompagner la Grèce, Athènes se financerait difficilement à des taux raisonnables. Les investisseurs européens et étrangers iraient se réfugier vers le franc suisse ou la livre sterling avec un objectif de sécurité flight to quality.

L'impact au niveau de l'immobilier grec

À la fin des années 2000, les Grecs qui avaient un crédit immobilier ont dû soit revendre leur logement avec une décote importante, soit hypothéquer leurs biens pour obtenir des liquidités.

Il y a aujourd'hui 250 000 biens immobiliers qui ne trouvent pas preneur. Il faut attendre près de 9 mois pour vendre un bien immobilier. Les négociations sont toujours importantes et bien réelles.

Durant le premier trimestre, seulement 2500 financements ont été effectués contre 75 000 en 2009. La demande des acheteurs reste faible malgré la chute des prix immobiliers. En effet, les prix ont baissé en moyenne de 17% pour 2014. Avec le Grexit, l'immobilier grec continuerait de baisser tant que le pays n'offre pas de visibilité économique.

Le manque de demande continuerait d'être causé par la diminution du revenu disponible, de l'augmentation du chômage et de l'augmentation de la fiscalité immobilière. Depuis ces dernières années, des investisseurs opportunistes (chinois, russes, américains) ont déjà investi dans des hôtels, dans l'immobilier de luxe sur les îles pour bénéficier de l'attractivité des prix et de l'anticipation de la reprise économique.

L'impact au niveau immobilier de la zone euro

Deux pays européens sortiraient gagnants. La Suisse et l'Angleterre seraient considérés comme deux zones géographiques et politiques sûres bénéficiant de deux devises fortes. Les actifs résidentiels et tertiaires à Londres se consolideraient avec l'arrivée de nouveaux investisseurs étrangers dans ces deux pays. Les marchés immobiliers résidentiels européens pourraient subir une correction des prix de 5 à 10% dans les 24 mois en fonction de la politique monétaire de la BCE.

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