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L'acquisition d'un immeuble à revenus, est-ce rentable?

Lors de la vente ou de l'acquisition de votre immeuble à revenus, il est important de vérifier ces perspectives afin de connaître la rentabilité d'un immeuble à revenus.
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Il existe quatre types d'immeubles à revenus: résidentiel à caractère d'investissement (4 logements et plus, 3 étages maximum), commercial, hébergement (hôtel, motel, couette et café, etc.) et industriel. Ici, je m'attarderai aux immeubles de type résidentiel à caractère d'investissement.

Il sera important de considérer lors de la vente d'un immeuble à revenus que la principale utilité de la valeur foncière (évaluation municipale) d'un immeuble à revenus consiste à indiquer, aux fins de taxation municipale et scolaire, la valeur de chaque immeuble sur une base de sa valeur réelle.

La valeur réelle ou marchande d'un immeuble est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s'agit du prix le plus probable qu'un acheteur accepterait de payer lors d'une vente de gré à gré, si cet immeuble était mis en vente

La date à laquelle ont été considérées les conditions du marché pour l'établissement de la valeur réelle est le 1er juillet du deuxième exercice précédant l'entrée en vigueur du rôle. En d'autres mots, la date du marché est fixée 18 mois avant le début du premier exercice du rôle. Par exemple, dans le cas d'un rôle dressé pour les exercices financiers 2010, 2011 et 2012, la date du marché (ou d'évaluation) est le 1er juillet 2008.

La valeur foncière ne sera donc que peu considérée dans l'établissement d'un prix de vente d'un immeuble.

Lors de la vente ou de l'acquisition de votre immeuble à revenus, il est important de vérifier les perspectives suivantes afin de connaître la rentabilité d'un immeuble à revenus.

Une mise de fonds de 25 % sera préférable, et plus la mise de fonds est élevée, plus la rentabilité sera intéressante, et les revenus doivent représenter au minimum 1,2 fois les dépenses.

Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, trois techniques sont utilisées:

• la technique du coût basée sur le coût de remplacement du bâtiment moins la dépréciation, auquel s'ajoute la valeur marchande du terrain;

• la technique de parité basée sur la comparaison de ventes récentes d'immeubles semblables avec les ajustements appropriés pour tenir compte des caractéristiques différentes;

• la technique du revenu basée sur la conversion des revenus découlant de la location d'un immeuble, en capital immobilier, après déduction des frais d'exploitation.

Dans la méthode du revenu, il est important d'identifier le revenu net. Le revenu brut potentiel (les loyers à percevoir pour une période de 12 mois); le taux d'inoccupation (taux dicté par la S.C.H.L. pour l'année en cours) et les mauvaises créances (loyers réels en souffrances) donnera le revenu brut effectif.

Seront alors soustraits les frais d'exploitation. Il s'agit des dépenses suivantes: taxes municipales, scolaires, assurances, énergie, entretien/réparation, frais de gestion, réserve pour remplacement, etc., ce qui donnera le revenu net d'exploitation. Il sera important aussi de normaliser, sur une période de 12 mois, les revenus et dépenses tels que les taxes scolaires différentes en cours d'année, le rajustement de loyer à compter du 1er juillet, etc.

Les ratios suivants détermineront votre admissibilité au prêt hypothécaire. Notons ici que l'immeuble conditionne les ratios:

• Le ratio de sécurité, souvent identifié à la couverture du service de la dette, détermine la capacité de rembourser une dette à partir des revenus nets générés par l'immeuble. Le revenu net d'exploitation sur le service de la dette déterminera celui-ci.

• Le ratio du point de défaut, appelé aussi point mort chez les prêteurs hypothécaires, détermine si les revenus générés par l'immeuble sont suffisants pour couvrir les dépenses d'exploitation. Le service de la dette sur le revenu net d'exploitation déterminera celui-ci.

• Le ratio de dépense d'exploitation détermine le pourcentage du revenu brut effectif qui est absorbé par les dépenses d'exploitation et permet d'évaluer la limite des frais pour conserver la rentabilité. Les frais d'exploitation sur le revenu brut effectif déterminera celui-ci.

• Le ratio du taux minimal d'occupation détermine le niveau d'occupation requis pour faire face aux obligations financières et exploitation. Les frais d'exploitation et le service de la dette sur le revenu bru effectif déterminera celui-ci.

D'autres techniques peuvent être utilisées, discutez-en avec votre courtier immobilier ou hypothécaire, avant d'établir un prix de vente.

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