Montréal se dirige vers la plus faible augmentation de valeurs foncières en 10 ans. Le rôle d'évaluation de la Ville sera dévoilé ce matin. État des lieux.
Un texte de Benoît Chapdelaine
La Chambre immobilière du Grand Montréal prévoit une hausse moyenne de 5 % de la valeur des maisons unifamiliales et des duplex et de 4 % des condos dans le rôle d'évaluation de Montréal. Une différence majeure par rapport aux hausses des dernières années.
Le nouveau rôle d'évaluation de Montréal est fondé sur la valeur des immeubles au 1er juillet 2015, une valeur qui reflète les conditions du marché. Or, les ventes d'immeubles résidentiels observées de 2012 à 2015 indiquent que la hausse devrait se limiter à environ 5 %.
« Cinq pour cent, c'est quand même très peu, très modéré », constate le directeur du service d'analyse de la Fédération des chambres immobilières du Québec, Paul Cardinal. Par comparaison, la hausse de valeur des immeubles résidentiels à Montréal était de 47 % entre 2002 et 2005, 23 % entre 2005 et 2009 et 21 % entre 2009 et 2012, selon les trois derniers rôles d'évaluation.
M. Cardinal explique qu'en 2013 le resserrement des règles de financement hypothécaire a été un événement marquant.
«À ce moment-là, la période maximale d'amortissement est passée de 30 à 25 ans. Ça a jeté un certain froid sur le marché immobilier au Québec. Le ralentissement du nombre de ventes s'est poursuivi en 2014. Par contre, depuis fin 2015 jusqu'à maintenant, le marché est en croissance à nouveau.» ― Paul Cardinal de la Fédération des chambres immobilières du Québec
L'analyste du marché de Montréal à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), David L'Heureux, affirme que la demande a été relativement au ralenti ces dernières années, notamment du côté des premiers acheteurs.
«Si on regarde le marché de la revente, il y a quand même beaucoup d'offres dans le marché.» — David L'Heureux de la SCHL
Selon lui, les acheteurs montréalais ont du choix puisqu'il y a eu beaucoup de construction de condominiums. À l'opposé, explique-t-il, Toronto et Vancouver sont des marchés où il n'y a pas beaucoup d'offres, et la demande croît avec la migration et une forte croissance de la population.
Valeur foncière et impôt foncier?
La valeur des immeubles sert de base de calcul pour l'impôt foncier, mais une augmentation de la valeur ne se traduit pas automatiquement par une augmentation équivalente de l'impôt foncier. Les propriétaires montréalais auront un aperçu des répercussions du nouveau rôle dans le budget 2017, mais le maire Denis Coderre s'est déjà engagé à ne pas augmenter les taxes davantage que le taux d'inflation.
Le Plateau-Mont-Royal : faible hausse de la valeur des condos
Sur Le Plateau-Mont-Royal, la valeur moyenne d'un condominium a augmenté de seulement 3 %, montrent les transactions immobilières de 2012 à 2015. C'est presque 10 fois moins (27 %) qu'entre 2010 et 2012. Mais le marché a repris de la vigueur depuis un an grâce en partie à l'engouement des acheteurs français.
«Il y a à peu près 10 ans, on faisait 20 à 30 % de nos ventes avec une clientèle européenne et française. Et là, sur les 2-3 dernières années, c'est monté à plus de 50 voir 60 % avec une clientèle européenne et plus particulièrement française.» ― Benoît Maunie, Via Capitale
Benoît Maunie, lui-même d'origine française, précise que les familles qui vendent leur logement en France pour s'installer dans Le Plateau succèdent progressivement aux jeunes professionnels.
«On sait qu'au niveau politique et économique en France, ce n'est pas trop la joie en ce moment.» — Benoît Maunie
M. Maunie explique que les Français retrouvent ici une certaine qualité de vie, la restauration, et des prix abordables grâce au taux de change entre l'euro et le dollar canadien.
En 2015, le prix médian de vente d'un condominium sur Le Plateau-Mont-Royal était de 339 000 $.
Baisse dans Outremont, hausse ailleurs
Les données de la Fédération des chambres immobilières du Québec révèlent aussi d'autres variations importantes, comme une baisse de 4 % du prix de vente des maisons unifamiliales dans l'arrondissement Outremont. Elles se sont vendues à un prix médian de 1 157 000 $ en 2015, contre 1 200 000 $ en 2012.
En revanche, le prix de vente médian des maisons unifamiliales de l'arrondissement Ville-Marie a augmenté de 25 % pour atteindre 967 000 $ en 2015, et dans Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, le prix médian a augmenté de 13 % pour se fixer à 665 000 $.
Depuis un an, c'est l'arrondissement Sud-Ouest qui tire les prix vers le haut avec un prix médian 18 % plus élevé qu'en 2014-2015 pour les maisons unifamiliales, suivi d'Outremont avec 12 % ainsi que Verdun et Hampstead avec 10 %.
Ces données seront compilées pour le prochain rôle d'évaluation, en 2019, et n'ont donc aucun effet sur le rôle actuel ou les prochains comptes de taxes municipales.
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