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24/01/2016 07:52 EST | Actualisé 24/01/2017 05:12 EST

Gestion financière des immeubles à condos: le Québec doit faire mieux

Les sommes disponibles dans le fonds de prévoyance de 41% des propriétaires d'un condo étaient insuffisantes pour effectuer des travaux de réparation.

Vous êtes propriétaire d'un condo ou vous songez à en acquérir un prochainement? C'est louable, puisqu'il y a plusieurs avantages: être chez soi, payer moins cher que pour une maison unifamiliale, avoir moins d'entretien, etc. Il y a aussi plusieurs aspects auxquels vous devrez vous intéresser, et l'un de ceux-là est l'état du fonds de prévoyance de votre immeuble.

Mais qu'est-ce que c'est, le fonds de prévoyance? Il faut d'abord le distinguer des frais d'entretien qui comprennent généralement la maintenance extérieure (aménagement paysager en été et déneigement en hiver) et intérieure (ménage, petits travaux) de l'immeuble. Le fonds de prévoyance, c'est une cotisation mensuelle que verse chaque copropriétaire dans un fonds commun afin de prévoir, à moyen et long termes, le financement des travaux de réparation majeurs ou de remplacement aux parties communes de l'immeuble. Cela peut être, par exemple, la réfection de la toiture ou le remplacement des fenêtres.

Vous pensez que mettre de l'argent en quantité suffisante dans ce fonds va de soi pour tous les copropriétaires? Eh bien, si je vous en parle, c'est parce que ce n'est pas le cas. En fait, on est bien loin de cette réalité.

Sommes insuffisantes et cotisation spéciale

L'automne dernier, l'APCHQ a réalisé une étude sur les fonds de prévoyance des copropriétés au Québec, en collaboration avec le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Cette étude a démontré que les sommes disponibles dans le fonds de prévoyance de 41% des répondants s'étaient avérées insuffisantes lorsqu'ils en ont eu besoin pour effectuer des travaux de réparation. Parmi eux, au moins 61% ont dû payer une cotisation spéciale pour défrayer les coûts des travaux.

La raison d'être d'un fonds de prévoyance, c'est justement d'assurer aux copropriétaires qu'ils auront les fonds suffisants le temps venu. Dans certains cas, la cotisation spéciale peut s'élever à plusieurs milliers de dollars. Les copropriétaires devront alors piger dans leurs économies, ajouter le montant de la cotisation spéciale sur leur hypothèque ou contracter un prêt personnel. Inutile d'insister sur le fait que la grande majorité des copropriétaires qui ont dû payer une cotisation spéciale ne l'ont pas trouvé drôle!

Ah oui, une dernière statistique - je ne veux pas vous inonder de chiffres : pour 67% des répondants, le total des fonds de prévoyance accumulés correspondait à moins de 1% de la valeur du bâtiment. Pour un immeuble d'une valeur de 1 million de dollars, ça représente 10 000 $. Convenons que 10 000 $ accumulés dans le compte de banque, c'est peu si la toiture doit être refaite ou si les fenêtres doivent être changées... S'il faut réparer, il faudra combler la différence, et vite!

Une réforme équitable et graduelle

Le marché du condo est de plus en plus important et représente la solution de l'avenir. C'est grâce à lui qu'on arrivera à respecter les objectifs de densification urbaine. Le Québec a le devoir d'assurer la santé de ce marché, de faire en sorte que le condo demeure un choix avantageux, et c'est par une modernisation de la réglementation que cela se produira.

Il est toutefois essentiel que la nouvelle réglementation soit appliquée de façon graduelle, tant pour le marché de la copropriété neuve que celui de la copropriété existante.

Pourquoi de façon graduelle? Pour éviter de nuire à l'accession à la propriété, déjà que le Québec accuse un sérieux retard comparativement aux autres provinces canadiennes. En ajustant progressivement les cotisations au fonds de prévoyance, les copropriétaires actuels pourront s'adapter plus facilement et les personnes songeant à acheter un condo ne risqueront pas de faire demi-tour en voyant le coût mensuel à verser dans leur fonds de prévoyance.

Pourquoi pour tout le marché? Par souci d'équité pour tous les copropriétaires, qu'ils habitent dans un immeuble neuf ou existant. En visant un seul marché, il risquerait d'y avoir un déséquilibre qui serait néfaste pour le marché de la copropriété au grand complet.

Si le gouvernement va de l'avant avec une réforme, en ayant consulté au préalable et adéquatement les acteurs concernés, nous pouvons avoir confiance que le marché du condo maintiendra sa popularité.

L'industrie de la construction est prête.

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