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03/02/2020 16:32 EST

«Rénovictions»: quels sont vos droits?

Alors que la crise du logement s'accentue à Montréal et ailleurs, locataires et propriétaires tirent chacun la couverte de leur côté. Mais que dit la loi?

Facebook/Comité d'action de Parc-Extension
Le Comité d'action de Parc-Extension milite pour davantage de logements sociaux et des mesures de mitigation à la crise du logement.

En un mois, près de 30 locataires ont défilé dans les bureaux du Comité d’action de Parc-Extension (CAPE) pour demander de l’aide parce que leur propriétaire leur demande de quitter leur logement.

Sur papier, les prétextes varient: les propriétaires veulent reprendre le logement pour y vivre, souhaitent le rénover, l’agrandir, le subdiviser, le transformer en condo...

Mais en pratique, dénonce le CAPE, les propriétaires veulent surtout profiter des taux d’inoccupation qui sont à un creux historique pour augmenter les loyers, allant souvent jusqu’à les faire doubler. On parle alors de «rénoviction», un fléau qui est loin d’être unique à Parc-Extension.

En octobre dernier, les députés solidaires Andrés Fontecilla et Ruba Ghazal avaient enjoint le gouvernement Legault d’agir contre les rénovictions et autres évictions abusives.

«Ce qu’on constate aujourd’hui, c’est que les rénovictions deviennent encore plus monnaie courante», déplore, trois mois plus tard, M. Fontecilla, député de la circonscription de Laurier-Dorion, dont fait partie Parc-Extension.

«Il y a une grave crise du logement, non seulement à Montréal, mais partout au Québec. Il y a une urgence de voir à une véritable réforme du monde de l’habitation», ajoute-t-il. «Au Québec, c’est le far west. Les spéculateurs sont en train d’acheter Montréal au détriment des classes populaires pour faire de la place à des gens qui ont beaucoup plus d’argent.»

Légal ou pas?

L’un des principes de base en droit du logement au Québec est qu’un locataire ne peut être évincé, sauf lors de situations d’exception prévues par la loi. C’est ce que l’article 1936 du Code civil du Québec décrit comme le «droit personnel au maintien dans les lieux».

Même si un bail a une durée fixe, il se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions à son terme, à moins qu’une des deux partie n’émettent un avis dans les délais prescrits. Un propriétaire ne peut pas demander à un locataire qui respecte les conditions du contrat de location de quitter les lieux à la fin du bail sans raison valable.

Deux situations permettent au propriétaire d’évincer des locataires: pour reprendre le logement ou pour le subdiviser, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation.

Lors de la reconduction du bail, le locataire a aussi le droit de refuser une augmentation de loyer qu’il juge déraisonnable. C’est alors au propriétaire de faire les démarches pour que la Régie du logement fixe le loyer.

«La Régie prend en compte, dans le calcul de la variation de loyer, les revenus de l’immeuble ainsi que les montants de taxes, les primes d’assurance, les frais d’énergie, d’entretien et de services. En outre, elle voit à accorder un rendement sur les travaux majeurs, s’il y a eu de tels travaux, et à indexer le revenu net de l’immeuble», peut-on lire sur son site Internet.

La loi est claire et devrait donner le gros bout du bâton aux locataires. Mais dans les faits, les abus se multiplient, selon le CAPE. 

«On a vu des propriétaires qui tentent d’évincer les locataires de plusieurs logements différents, supposément pour y faire rentrer le même membre de leur famille», cite Amy Darwish, organisatrice communautaire au CAPE.

D’autres propriétaires réclament l’évacuation temporaire des lieux pour exécuter des travaux majeurs. En vertu de la loi, les locataires doivent ensuite pouvoir réintégrer les lieux au même loyer, en plus d’être indemnisés pour leurs frais de déménagement et/ou d’entreposage, ainsi que pour l’excédent de loyer pour le logement temporaire. Le propriétaire peut ensuite demander une augmentation de loyer lors de la reconduction du bail, mais le locataire peut toujours la refuser.

«Dans beaucoup de situations, les propriétaires en profitent pour mettre des pressions sur les locataires pour qu’ils signent des ententes pour partir du logement», affirme Amy Darwish du CAPE. Elle n’hésite pas à parler de «harcèlement». Ils en profitent alors pour relouer le logement pour beaucoup plus cher. 

Elle craint que les hausses généralisées des loyers et la gentrification ne contribuent à l’effritement du tissu social du quartier, puisque ceux qui n’ont pas les moyens de payer doivent souvent s’éloigner pour trouver des logements abordables.

Un moratoire réclamé

Inquiets de voir la crise du logement s’accentuer à l’approche du 1er juillet, le CAPE et Québec solidaire réclament un moratoire sur les évictions pour motif d’agrandissement, de subdivision ou de changement d’affectation sur les territoires où le taux d’inoccupation est en deçà de 3%.

À Parc-Extension, il flirte autour du 1%, selon les données les plus récentes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Pour l’île de Montréal, il est de 1,5%.

Andrés Fontecilla dénonce le manque d’ouverture de la ministre de l’Habitation Andrée Laforest, qui a écarté l’idée d’introduire un tel moratoire dans son projet de loi n° 16, réformant la Régie du logement du Québec.

La Presse canadienne
Le député solidaire de Laurier-Dorion, Andrés Fontecilla.

«Pour la ministre Laforest, les locataires ont amplement les recours nécessaires pour faire face aux rénovictions dans le Code civil. Mais c’est une preuve difficile à faire et c’est sur les épaules des locataires que ça repose», déplore le député solidaire.

De son côté, le porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Hans Brouillette, répète depuis plusieurs mois que le parc locatif du Québec nécessite des rénovations majeures et qu’il est normal que les propriétaires haussent les loyers lorsqu’ils investissent dans leurs immeubles.

«La solution ne peut pas être de tirer vers le bas en gardant les logements en mauvais état, quitte à garder un loyer bas», affirmait-il à TVA Nouvelles en octobre.

L’éducation, nerf de la guerre

Pour faire valoir leurs droits, encore faut-il que les locataires les connaissent. «C’est un des mandats de la Régie du logement d’éduquer les locataires. Mais ce mandat-là a été un peu abandonné au fil des années», juge Andrés Fontecilla.

Contacté par le HuffPost Québec, le porte-parole de la Régie, Denis Miron, balaie l’idée du revers de la main. «Notre site est très explicite. N’importe qui peut se rendre dans un bureau de la Régie ou téléphoner pour connaître ses droits. L’information est là, c’est la responsabilité des gens de s’informer», martèle-t-il. 

Il estime que des provisions existent pour éviter les hausses abusives de loyer, lorsqu’il y a un changement de locataire, puisque le propriétaire a l’obligation légale de dévoiler le loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois au nouveau locataire. L’information se trouve généralement dans la section G du bail.

«Si le nouveau locataire estime que le coût du loyer est trop élevé, il a 10 jours pour demander à la Régie de fixer le loyer après la signature du bail», précise M. Miron. Il sera alors dans l’obligation d’honorer le bail aux conditions imposées par la Régie du logement, même si le loyer fixé n’est pas à son goût.

Une information qui, bien qu’utile à connaître lorsqu’on magasine son appartement, n’apparait pas dans les sections du site Internet de la Régie intitulées «Droits et obligations du locataire» (où ne sont listées que des obligations), «Signature d’un bail», «Augmentation de loyer» ou «Questions fréquentes». On n’y fait pas non plus mention de l’obligation pour les propriétaires d’informer le locataire du loyer payé par son prédécesseur.

Pour Amy Darwish du CAPE, une «règle d’or» demeure, qu’on parle de nouveau bail, d’augmentation de loyer, d’éviction ou d’évacuation temporaire: «Dans le doute, ne signez rien et informez-vous.»