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30/06/2019 17:30 EDT

Québec doit-il permettre aux propriétaires d'exiger des dépôts de garantie?

La CORPIQ affirme qu’un tel dépôt protégerait les propriétaires contre les dégâts, en plus de favoriser l’accès aux logements en rassurant le locateur.

Westend61 via Getty Images

Chaque année, le 1er juillet entraîne son festival du déménagement au Québec et relance du même coup les débats autour des droits des locataires et des propriétaires. Ces derniers ont profité de l’occasion pour réclamer une nouvelle fois la possibilité d’exiger des dépôts de garantie, une pratique interdite par la Régie du logement.

Selon le directeur des affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Hans Brouillette, les logements saccagés ou laissés dans un piètre état par des locataires irrespectueux sont un fléau. Les membres du regroupement estiment que ce problème touche un logement sur trois.

Ce phénomène aurait notamment pour conséquence de hausser le coût des loyers pour tous les locataires puisque le propriétaire doit nécessairement prévoir une marge de manoeuvre pour effectuer d’éventuelles réparations.

La CORPIQ affirme qu’un dépôt de garantie protégerait les propriétaires contre les dégâts, en plus de favoriser l’accès aux logements en rassurant le locateur. Celui-ci obtiendrait l’assurance d’être payé jusqu’au dernier mois ou encore de pouvoir conserver le dépôt en cas de dégradation de l’état des lieux.

«Il serait beaucoup mieux pour l’ensemble des locataires et de la société que l’argent soit investi dans l’amélioration des logements que dans les réparations en raison du comportement de gens irrespectueux. Là, on a environ 150 millions $ qui sont dépensés chaque année pour réparer des logements saccagés par des locataires», plaide Hans Brouillette.

 À l’opposé, le porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ), Maxime Roy-Allard, est persuadé qu’une telle pratique nuirait à l’accès au logement.

«Débourser un mois supplémentaire lors de la signature d’un bail, pour beaucoup de personnes c’est impossible. On sait qu’il y plus de 200 000 ménages qui accordent plus de 50 pour cent de leur revenu au paiement de leur loyer», souligne-t-il.

La CORPIQ suggère que le gouvernement du Québec pourrait offrir un programme d’endosseur pour les gens à faible revenu. Sans avoir à réellement verser le dépôt, l’État s’engagerait à rembourser le propriétaire en cas de dommages ou de non-paiement de loyer.

«Ça pourrait venir diminuer les conséquences, mais je ne suis pas sûr que l’État s’engagerait dans une telle mesure, répond le porte-parole du RCLALQ. Je pense qu’on est mieux de faire de la sensibilisation. Les locataires qui laissent leur logement en mauvais état peuvent se faire poursuivre. Les propriétaires ont des recours.»

Éviter les conflits ou en créer d’autres?

Autre argument avancé par la CORPIQ: le dépôt de garantie éviterait de nombreux conflits devant la Régie du logement puisqu’ils sont en majeure partie liés au non-paiement du loyer. Il semble toutefois que dans les juridictions où cette pratique existe, le remboursement du dépôt de garantie représente une source majeure de conflits entre propriétaire et locataire.

En France, par exemple, un reportage publié la semaine dernière par le quotidien Le Figaro révèle que «parmi les 9000 actions en justice lancées en 2017 par les locataires, 65 pour cent portent sur la restitution du dépôt de garantie». Des données qui proviennent directement du ministère français de la Justice.

«De façon générale, on ne peut pas présumer que la majorité des locataires qui ne paient pas leur loyer sont de mauvaise foi, pas plus qu’on peut imaginer que la majorité des propriétaires seraient aussi de mauvaise foi au moment de restituer le dépôt de garantie», observe Hans Brouillette.

Il ajoute que les propriétaires pourraient être tenus de payer une importante pénalité s’ils refusent de rembourser le dépôt sans raison valable. Les deux parties seraient protégées par l’obligation d’établir un constat des lieux avant et après la location.

Une pratique illégale, mais courante

Hans Brouillette ne cache pas que de nombreux propriétaires d’immeubles au Québec exigent des dépôts de garantie même si cela est illégal. Il avance même que la procédure serait «très répandue».

La CORPIQ refuse d’ailleurs de condamner cette pratique tout en sachant qu’elle est proscrite par la loi québécoise.

«Franchement, c’est une pratique qui n’est pas immorale parce qu’elle existe partout ailleurs, mais elle est illégale pour le moment. On n’a jamais encouragé les propriétaires à conserver des dépôts, mais ce n’est certainement pas la CORPIQ qui va jeter la pierre aux propriétaires qui le font», déclare le porte-parole de la corporation.

De son côté, Maxime Roy-Allard indique que le RCLALQ fait de la sensibilisation auprès du public pour informer les locataires de leurs droits et de leurs recours face à ces pratiques illégales.

 

Le dépôt de garantie ailleurs au Canada

Colombie-Britannique: Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie représentant 50 pour cent d’un mois de loyer lors de la signature du bail. Le montant doit être déposé dans un compte en fiducie.

Alberta: Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer lors de la signature du bail. Le montant doit être déposé dans un compte en fiducie.

Saskatchewan: Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer lors de la signature du bail. Le locataire peut payer la moitié du dépôt lors de la signature et verser le reste dans les deux mois après avoir emménagé. Le ministère des Services sociaux peut offrir une garantie au nom de certains locataires. Le montant doit être déposé dans un compte en fiducie. Si le locataire occupe l’appartement pendant un minimum de cinq ans, le propriétaire doit verser les intérêts accumulés au fil du temps sur le dépôt de garantie au moment du remboursement.

Manitoba: Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à 50 pour cent d’un mois loyer au moment où le locataire emménage. Un dépôt supplémentaire équivalent à un mois de loyer peut être exigé si le locataire possède un animal.

Ontario: Le dépôt de garantie est illégal. Le propriétaire peut toutefois exiger le versement d’une avance d’un mois de loyer avant que le locataire n’emménage. Le propriétaire doit verser au locataire les intérêts accumulés chaque année sur son avance de loyer ou la somme totale d’intérêts accumulés à la fin de la location.

Nouveau-Brunswick: Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Dans le cas d’une maison mobile, il peut exiger jusqu’à trois mois de loyer en dépôt de garantie. Le propriétaire doit remettre le dépôt à Service Nouveau-Brunswick. Le locataire peut également choisir de verser directement son dépôt à Service Nouveau-Brunswick.

Nouvelle-Écosse: Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à 50 pour cent d’un mois de loyer. Le montant doit être déposé dans un compte en fiducie. Le propriétaire rembourse le dépôt sans intérêts à la fin de la location.

Île-du-Prince-Édouard: Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer lors de la signature du bail.

Terre-Neuve-et-Labrador: Le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à 75 pour cent d’un mois de loyer. Le montant doit être déposé dans un compte en fiducie. Lors du remboursement, le propriétaire doit verser les intérêts accumulés selon le taux annuel déterminé par la province.