Depuis quelques semaines, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) et le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) ont multiplié leurs sorties publiques concernant la prétendue nécessité pour certaines villes d’instaurer un contrôle des loyers.
C’est aussi l’une des propositions du programme de Québec Solidaire.
Autrement dit, ces groupes souhaitent que le gouvernement instaure une limite sur le prix des loyers; limite que les propriétaires d’immeubles résidentiels locatifs privés n’auraient pas le droit de franchir.
Bien que l’idée puisse paraître alléchante et que la cause soit noble en soi, les évidences économiques à travers le monde nous démontrent qu’il s’agit en fait d’une mauvaise solution et qu’elle serait accompagnée d’effets pervers non désirables.
Le cas de Toronto
En 2017, lorsque le gouvernement libéral de Wynne a constaté les prix exorbitants des loyers dans la ville de Toronto, des mesures ont été mises en place, dont le contrôle des loyers.
Les propriétaires étaient donc contraints de ne pas hausser les prix des loyers. Les résultats furent assez désastreux: pénurie de logements, conversion de résidences locatives en condos et baisse du nombre de demandes de construction d’immeubles locatifs.
En novembre dernier, le gouvernement conservateur de Ford a décidé d’éliminer ce contrôle des loyers. De nombreux groupes comme le RCLALQ et le FRAPRU ont exprimé leur mécontentement en prétendant que les élus ont octroyé une nouvelle victoire aux propriétaires.
Pourtant, lorsque nous analysons les chiffres aujourd’hui, les demandes de construction de nouveaux immeubles locatifs sont très nombreuses, le taux d’inoccupation a atteint le niveau le plus élevé depuis 25 ans et le pourcentage de hausse annuelle des prix des loyers a diminué.
Les mesures instaurées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) visant à accorder des prêts peu coûteux pour la construction de nouveaux immeubles ont aussi contribué à ces bons chiffres.
Ce fut une surprise pour bien des gens. Pourtant, la théorie économique est claire à ce sujet et nous permet de prévoir exactement ce qui s’est passé. En effet, en instaurant un prix maximum sur les loyers, le gouvernement limite le retour sur investissement des propriétaires.
Ainsi, certains investisseurs qui seraient entrés sur le marché en offrant de nouveaux immeubles locatifs se voient poussés à revoir leur projet ou à simplement l’annuler, faute de profits espérés maintenant plus bas.
Ajoutons à cela les nombreux permis nécessaires, le long et coûteux processus d’accréditation de la ville pour les nouvelles constructions et les nombreuses taxes, il est tout à fait normal que l’offre de loyers stagne ou même diminue, ce qui fait d’ailleurs augmenter les prix.
Le contrôle des loyers n’a donc pas mené aux effets désirés.
Pourquoi ne pas faciliter les investissements?
Puisque nous savons que les mesures qui agissent comme des barrières à l’entrée sur les marchés limitent l’offre et font généralement augmenter les prix dû au phénomène de rareté, les gouvernements devraient plutôt veiller à les réduire ou à les éliminer.
C’est logique: les propriétaires et entrepreneurs veulent des règles claires, précises et stables. Si les conditions du marché sont propices à l’investissement et l’encouragent, nous verrons une plus grande offre de loyers, ce qui sera bénéfique pour les locataires. Une réglementation rigide et trop coûteuse pour les investisseurs aura l’effet contraire.
Le RCLALQ et le FRAPRU ratent tout simplement la cible lorsqu’ils militent pour un contrôle des loyers.
Quand nous voulons aider un groupe d’individus, il est très tentant de sauter sur la première solution possible, qui est d’ailleurs souvent la plus radicale. Toutefois, je crois qu’il est important de se questionner davantage et de bien réfléchir aux conséquences des politiques publiques proposées.