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13/07/2019 09:01 EDT

Montréal, championne des logements perdus au profit des touristes

Près de 20 000 logements montréalais sont affichés sur Airbnb, dont plus de 6 000 potentiellement retirés à l’année longue du marché locatif.

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Montréal perd plus de logements au profit des touristes que toute autre ville canadienne, selon deux compilations faites par des sites reconnus par des experts. Et l’impact sur le marché locatif se fait sentir, alors que le taux d’inoccupation est à son plus bas depuis 15 ans. 

Selon le site Inside Airbnb, géré par un informaticien et militant pour le logement nommé Murray Cox, Montréal compte plus de 19 400 logements affichés sur la plateforme Airbnb. La plupart d’entre eux sont des logements entiers, et environ 6400 logements entiers sont fréquemment disponibles.

Toronto, qui contient 300 000 résidences de plus que Montréal, affiche environ 19 200 logements sur Airbnb, dont 5700 fréquemment disponibles. 

Une firme de recherche en marketing nommée AirDNA arrive à des résultats semblables, mais les totaux sont moindres parce que l’algorithme élimine plus d’annonces, par exemples lorsqu’elles sont inactives. Toronto devance Montréal sur ce site en nombre d’annonces, mais Montréal demeure championne toutes proportions gardées.

Selon David Wachsmuth, un chercheur qui tient la Chaire de recherche en gouvernance urbaine à l’Université McGill et utilise les deux sites dans ses recherches, ces chiffres sont d’excellents indicateurs de la présence et de l’impact d’Airbnb dans une municipalité.

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Les quartiers les plus touchés se trouvent dans Ville-Marie et dans le Plateau-Mont-Royal.

«De façon générale, si votre logement est affiché comme étant disponible plus de 90 jours par année, il est probable que vous avez une résidence pour touristes à temps plein», affirme M. Wachsmuth.

M. Wachsmuth estime qu’entre 4000 et 5000 logements ont été perdus à Montréal, plutôt que 6400, puisque certains «snowbirds» louent leur appartement lorsqu’il voyagent et certaines résidences pour étudiants sont loués aux touristes pendant l’été.

Des pressions sur les locataires

Selon M. Wachsmuth, les sites de location comme Airbnb ou Booking.com créent une pression énorme sur le logement dans les quartiers prisés par les touristes.

La situation dans le Plateau est fort problématique, selon M. Wachsmuth. Le taux d’inoccupation est d’environ 1,5% dans cet arrondissement, mais environ 2,5% des logements sont loués à temps plein à des touristes. Retirer ce genre d’activité du marché doublerait le nombre d’unités disponibles et règlerait en bonne partie ce que plusieurs considèrent comme une crise du logement.

Le prix des logements est aussi plus faible ici qu’à Toronto ou Vancouver, ce qui signifie que les propriétaires ont un incitatif encore plus grand à se convertir aux locations à court terme.David Wachsmuth, Chaire de recherche en gouvernance urbaine, Université McGill

Une enquête récente de Radio-Canada montre que bon nombre des logements les plus actifs sur Airbnb appartiennent à un nombre restreint d’individus et d’entreprises qui louent une multitude d’unités.

Ce genre d’activité peut être très lucratif, selon M. Wachsmuth. Surtout à Montréal.

«Montréal reçoit beaucoup de touristes, ce qui est important pour le marché des locations à court terme. Mais le prix des logements est aussi plus faible ici qu’à Toronto ou Vancouver, ce qui signifie que les propriétaires ont un incitatif encore plus grand à se convertir aux locations à court terme. [...] Les touristes peuvent faire de la surenchère et battre les locataires d’ici», dit-il. 

De logements à condos... via la location à court terme

Sarah (nom fictif) en sait quelque chose. Résidente du Mile End, elle tente depuis près d’un an de résister aux pressions de son propriétaire, qui selon elle cherche à évincer les locataires de quatre triplex. Elle a accepté de se confier au HuffPost Québec sous le couvert de l’anonymat. 

«Il a dit qu’il voulait convertir les appartements en condos et les vendre. Mais on a appris que c’est difficile de faire ça. Il faut attendre une année sans locataires avant de faire la conversion. Alors la seule chose qu’il pouvait faire, je crois, c’est de louer à court terme sur des sites comme Airbnb. Et on a appris que c’est ça qu’il fait», affirme-t-elle en entrevue.

Selon Sarah, le propriétaire a offert de l’argent aux locataires pour qu’ils partent. La plupart ont accepté l’offre.

Puis, elle a trouvé les logements de ses anciens voisins sur le site Booking.com. Le HuffPost a pu en consulter un. 

«Le logement à côté du mien, il le loue 240$ la nuit. Ce qui serait l’équivalent de mon loyer en seulement quatre jours. Alors il a de bonnes raisons de vouloir me sortir de là», dit-elle.

Pourtant, les triplex en question se trouvent à l’extérieur des deux zones où les résidences pour touristes sont permis. En décembre, l’arrondissement du Plateau-Mont-Royal a adopté un règlement limitant les résidences de touristes au boulevard Saint-Laurent et à la rue Saint-Denis. Ville-Marie a fait de même pour la rue Sainte-Catherine.

Pouvoirs d’enquête insuffisants

Selon Richard Ryan, conseiller du district Mile End et président de la commission sur le développement économique et urbain et l’habitation, l’arrondissement n’a pas les pouvoirs d’enquête suffisants pour faire appliquer son règlement.

«Comme arrondissement, on a remarqué que nos inspecteurs avaient peu d’outils pour intervenir. Il faut ramasser des preuves tangibles devant la Cour municipale. C’est extrêmement compliqué», dit-il.

M. Ryan fonde beaucoup d’espoirs sur le nouveau règlement adopté récemment par le gouvernement du Québec. En plus de resserrer les conditions pour afficher un logement sur Airbnb, il donne plus de ressources à Revenu Québec pour que l’organisme mène des enquêtes auprès des propriétaires et des locataires qui bafouent les règles. 

«Non seulement ils ont un pouvoir d’inspection, mais il ont un pouvoir d’enquête. [...] Ils peuvent émettre des amendes jusqu’à 50 000$. Là on pense qu’on commence à avoir du mordant», souligne l’élu.

Sarah n’est pas si optimiste.

«La Ville nous réfère tout le temps à Revenu Québec pour porter plainte, parce qu’ils auraient un intérêt à enquêter sur un Airbnb illégal. Et on ne peut même pas les joindre, c’est fou. Alors il y a une espèce de boucle d’inaction qui se passe, et on a le sentiment d’être réduits au silence. Alors on essaie simplement de survivre», dit-elle.

Besoin des données des utilisateurs

David Wachsmuth voit d’un bon oeil le nouveau règlement. Il a vu de bons résultats dans des juridictions qui ont adopté des règles semblables, notamment Vancouver. Mais il manque un outil de taille: les données des sites d’hébergement.

«À la fin de la journée, ce qui leur manque et ce dont ils auront besoin, ce sont les données d’Airbnb et des autres sites du genre concernant les hôtes et leurs activités», dit-il.

M. Wachsmuth surveille de près la bataille judiciaire qui oppose Airbnb à la Ville de New York. La «Grosse Pomme» est le plus gros marché du site d’hébergement, mais aussi son plus farouche adversaire en ce qui concerne les contraintes de sa réglementation.

Récemment, Airbnb a accepté de fournir des données partielles concernant 17 000 logements affichés sur son site. Un juge a aussi ordonné à la compagnie de fournir des informations beaucoup plus détaillées sur une poignée d’annonces, y compris le nom et les informations bancaires de l’annonceur.