Une question qui revient constamment lors de consultations avec mes clients est à savoir s'il est préférable de former une société pour investir en immobilier dans le but de réduire l'impôt à payer.
Cette question est valide, car il y a plusieurs options lorsqu'il s'agit des façons de détenir ses propriétés. Disons que vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous cherchez à investir: devriez-vous acheter en votre nom ou créer une société qui détiendrait les biens?
Ma réponse restera toujours «ça dépend». Cela dépend principalement de vos objectifs à plus ou moins long terme. Achetez-vous pour liquider dans cinq ans ou bâtir un patrimoine qui sera transmis à la prochaine génération?
Lorsqu'on investit dans l'immobilier de façon récurrente et avec un objectif de pérennité, il est préférable d'envisager de détenir ses biens à travers une société par actions ou fiducie plutôt que détenir les biens à titre personnel. Pourquoi? Détenir les biens à titre personnel peut rapidement devenir un cauchemar lors de votre décès et vous pouvez aussi bénéficier d'avantages fiscaux intéressants de votre vivant.
Allons-y avec des comparaisons.
Vous investissez en votre nom propre
Détenir ses actifs à titre personnel permet un accès beaucoup plus facile et plus rapide aux profits réalisés par les propriétés. Au niveau de l'impôt payable, en tant que propriétaire, vous profitez des taux progressifs d'imposition, ce qui est un avantage en soi si vos revenus ne sont pas trop élevés.
De plus, le revenu tiré d'un immeuble peut être réduit par les dépenses déductibles permettant de générer un revenu, tels les frais d'entretien/d'amélioration du bien et la déduction pour amortissement qui vise à étaler une dépense en capital sur plusieurs années afin de déduire un montant correspond parfaitement à la perte de valeur réelle de l'immeuble.
L'envers de la médaille
En détenant un ou des immeubles directement on s'expose à une responsabilité illimitée, les dettes contractées pour investir sont les dettes du particulier également et en cas de défaut de paiement, soucis avec des vices cachés ou autre, c'est son patrimoine personnel que l'on met à risque. Tout le contraire d'une société par actions qui a ses propres dettes sans égard au propriétaire de l'entreprise.
Finalement, je parlais de transfert de patrimoine à la prochaine génération, en détenant les immeubles personnellement, au décès du propriétaire, le gouvernement tient pour acquis que vous avez vendu votre patrimoine immobilier ce qui crée un gain en capital qui peut coûter très cher à votre succession, voire dilapider le patrimoine. On discute des conséquences fiscales au décès dans un article spécialement sur le sujet.
Qu'en est-il de la société par actions, aussi appelée compagnie?
Lorsqu'on crée une société par actions, il y a création d'une entité totalement distincte de ses actionnaires. Contrairement à la détention en son nom propre, la société par actions est une personne morale, elle est donc une personne distincte de ses propriétaires avec son propre patrimoine.
La détention d'immeubles par l'entreprise d'une société par actions s'avère avantageuse pour exploiter une entreprise, par exemple si vous faites des «flips».
Par contre, lorsque le seul objectif est la détention d'immeubles pour générer des revenus de location, ce n'est pas forcément un avantage, car les revenus sont imposés immédiatement au taux d'imposition combiné (fédéral + provincial) le plus élevé. Dans ce contexte, on peut oublier le taux d'imposition progressif, c'est un seul taux qui s'applique et ce n'est pas le taux dont bénéficient bien des entrepreneurs lorsqu'ils choisissent de créer leur société.
Le gouvernement tente de décourager l'utilisation de la société pour gagner ce type de revenu parce qu'il y a eu de nombreux abus dans le passé.
Par contre, le gouvernement accorde un traitement fiscal plus avantageux aux sociétés qui exploitent activement une entreprise pour générer du revenu qu'on appelle «actif», par exemple, les activités de «flips».
Qu'est-ce qui fait la distinction entre un revenu actif et un revenu passif?
Le revenu d'entreprise est différent du revenu de bien puisqu'il exige que des gestes soient posés afin de générer des revenus contrairement au revenu de bien où la simple détention d'un immeuble à revenu permet au propriétaire de récupérer les loyers à chaque premier du mois. Le revenu est passif et ne requiert pas de gestes concrets.
Qu'en est-il du transfert de patrimoine?
Si le but est de transférer le patrimoine à la prochaine génération, la société par actions permet plus de flexibilité. Grosso modo, il est possible d'intégrer ses enfants à la société, afin de faire en sorte que la plus-value ou les revenus générés par les propriétés soient transférés au bénéfice de vos enfants, et ce, de votre vivant. Le but de cette démarche est de faire en sorte qu'à son décès, on ait le moins de valeur possible entre les mains pour éviter de payer trop d'impôts.
Comme vous pouvez le constater, on doit tenir compte d'une multitude de facteurs lorsqu'on envisage d'investir via une société, car la décision ne se limite pas seulement au taux d'imposition.
Il faut notamment prendre en considération: sa situation financière actuelle, ses objectifs à court et à moyen terme, son âge, sa situation familiale, le type de revenus qui seront générés, etc.
Si ce sujet vous intéresse, suivez cette conférence (le 29 mai), on y discutera de la façon de tirer profit de ses investissements.
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