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16/03/2019 09:05 EDT | Actualisé 16/03/2019 09:05 EDT

Le marché immobilier canadien brise des records alarmants en ce moment

Mais au moins on n'est pas l'Australie.

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C'est tranquille. Peut-être trop tranquille.

Le marché immobilier résidentiel canadien a ralenti considérablement au cours de la dernière année, un fait que l'industrie impute à un test de stress difficile pour les hypothèques et les taux d'intérêt en hausse.

Cela a un impact sur l'économie générale. Le PIB du Canada a ralenti à une vitesse d'escargot de 0,4% annualisé dans le quatrième trimestre de 2018, tiré vers le bas en partie par la chute de l'investissement résidentiel, qui a glissé de 7,5% au cours de la dernière année.

Le Canada n'est pas seul. Les marchés immobiliers de New York à la Chine ralentissent, alors que les coûts d'emprunts se lèvent et - dans plusieurs cas - des années de hausses de prix ont poussé les maisons hors de portée pour plusieurs.

D'autres facteurs jouent aussi à l'échelle mondiale, comme la retraite de la classe des investisseurs chinois, qui a poussé la demande immobilière partout dans le monde à l'extérieur de la Chine - peut-être nulle part ailleurs autant qu'en Australie.

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Les prix des maisons à Sydney chutent de la façon la plus rapide depuis des décennies.

Là-bas, le marché immobilier est en mode correction, avec les prix à Sydney et Melbourne chutant à leur rythme le plus rapide depuis des décennies. Des experts ont récemment averti que le pays vit peut-être son pire repli du logement en 130 ans.

Jusqu'à maintenant du moins, il n'y a pas de pronostic aussi dur pour les marchés immobiliers canadiens. Mais nous fracassons des records de plusieurs décennies ces jours-ci, ce qui suggère plus qu'un court réajustement à de nouvelles politiques hypothécaires.

Voici quatre records battus qui suggèrent que nous avons atteint un véritable moment décisif dans l'immobilier canadien.

1: Pour la première fois, il y a moins d'hypothèques au Canada que l'année dernière

L'Association des banquiers canadiens fait état de 4 756 millions d'hypothèques dans les livres des 10 plus grandes banques du Canada à la fin octobre 2018. Une baisse de 0,3% par rapport à la même période une année plus tôt.

Selon l'analyste de données Stephen Punwasi de Better Dwelling, c'est la première fois que le nombre d'hypothèques décline sur un an.

Essentiellement, les vieilles hypothèques quittent les livres des prêteurs canadiens plus rapidement que les nouveaux emprunteurs arrivent. C'est encore plus remarquable quand on prend en compte que ces vieilles hypothèques ont été délivrées il y a des décennies de cela, alors que la population du Canada était plus petite.

2: Le marché immobilier de Vancouver n'a pas été aussi calme depuis 1985

La grande région de Vancouver a enregistré 1 484 ventes de maisons en février cette année, un déclin de près de 33% par rapport à février 2018 et le score le plus faible pour un mois de février depuis 1985, selon le proéminent agent immobilier et blogueur local Steve Saretsky. Seulement 98 maisons unifamiliales ont changé de mains.

C'est encore plus remarquable quand on considère que la population de la région en 1985 était environ le trois cinquième de ce qu'elle est aujourd'hui. Sur une base par habitant, ce pourrait bien être le marché immobilier le plus faible qu'a connu la ville depuis la Grande dépression.

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En tant que marché le moins abordable du pays, Vancouver a toujours été davantage exposée à un test de stress hypothécaire et aux hausses de taux d'intérêt. Doublez ça d'une taxe provinciale sur les acheteurs étrangers et d'une nouvelle taxe municipale sur les maisons vacantes, et vous avez la recette d'un ralentissement.

Sans oublier - comme l'a expliqué au HuffPost Canada le directeur du comité sur l'immobilier de la Ville l'an dernier - que les prix ont simplement monté trop haut pour les acheteurs locaux. Il n'y a personne dans le coin pour acheter à ces prix-là.

3: La dette des ménages canadiens grandit à son plus faible rythme en 36 ans

Le montant de dettes que détiennent les Canadiens grossit depuis des décennies, autant en termes absolus et selon les revenus, et ça tient la route dans les bons moments comme dans les mauvais.

Alors c'est certainement significatif que le rythme de dette des ménages ait ralenti à son plus faible depuis 1983, en hausse de 3,1% en janvier par rapport à l'année précédente, selon les données de la Banque du Canada.

Comme les Canadiens détiennent le plus grand fardeau de dette parmi les pays du G7, ralentir le taux de croissance de la dette était un des objectifs du test de stress hypothécaire. Sur ce point au moins, on peut dire que cette politique a été un succès.

4: La construction immobilière est la plus faible en trois ans, alors que la croissance de la population connaît un boum

La construction de maisons au Canada a plongé de 13,6% en février, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement, tombant à un rythme annuel d'autour de 173 000 constructions. C'est le nombre d'unités de logement le plus faible en plus de trois ans.

Les promoteurs sont de toute évidence effrayés par les ralentissements dans certains des marchés canadiens les plus grands, et ont abandonné de nouveaux projets.

Mais ce retrait survient à un moment où la demande pour des maisons neuves accélère. Faisant face à une pénurie de main-d'oeuvre causée par la population vieillissante du Canada, les libéraux fédéraux ont haussé les niveaux d'immigration au-dessus de la barre des 300 000 par an dans les dernières années.

Ce qui qui a pour conséquence que le Canada connaît la plus forte croissance de population parmi le G7, et la plus rapide que le pays a connue depuis les années 1980. Le grand Toronto voit sa population augmenter d'environ 100 000 personnes par année, ce qui explique pourquoi les prix des loyers et des condos continuent à croître même si l'accessibilité atteint son pire niveau depuis des décennies.

Entre des politiques encourageant une croissance plus rapide de la population et des politiques cherchant à limiter la hausse de prix des maisons, à chacun de deviner ce qui va se passer.

Ce texte initialement publié sur le HuffPost Canada a été traduit de l'anglais.