Ça y est, février est arrivé. Chaque année, c'est synonyme de 28 jours sans alcool, de marmotte qui a vu son ombre (ou pas)... et de la fameuse lettre de votre propriétaire qui vous signale qu'il augmente votre loyer. Et chaque année, les même questions reviennent. Quels sont vos droits? Le HuffPost Québec vous a concocté un petit guide pour vous y retrouver.
Jusqu'à quand un propriétaire peut-il aviser son locataire d'une hausse de loyer?
Pour les baux d'une durée de 12 mois, légalement, votre propriétaire doit vous envoyer un avis de reconduction au moins trois mois avant la fin de votre bail. Donc, pour un bail se terminant le 30 juin, il a jusqu'au 31 mars pour vous faire parvenir cet avis. Dans cette lettre, il peut vous informer que le loyer mensuel augmentera pour le prochain bail. Il pourrait aussi inclure une nouvelle condition au bail: ne pas fumer de cannabis dans le logement, par exemple.
Le porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec, Hans Brouillette, conseille toutefois aux propriétaires de ne pas trop attendre pour envoyer cet avis. D'ailleurs, la grande majorité des propriétaires le font dans la dernière semaine de janvier ou pendant les deux premières de février; c'est ce qui fait qu'on voit tant d'appartements à louer à partir de la fin février.
LIRE AUSSI:
» 5 erreurs à éviter en vue de votre déménagement
Combien de temps ai-je pour renouveler mon bail après avoir reçu l'avis du propriétaire?
Une fois que vous avez reçu l'avis, vous avez 30 jours pour y répondre. Si vous n'y répondez pas, cela veut dire que vous êtes d'accord avec les nouvelles conditions du bail (le cas échéant), et le bail se renouvelle automatiquement pour une autre année. Vous devenez donc responsable du paiement du loyer.
Qu'arrive-t-il si un locataire refuse l'augmentation du loyer?
Le propriétaire a alors un mois pour déposer une demande de fixation de loyer à la Régie du logement du Québec, ce qui encourt des frais d'environ 75$, qui doivent être déboursés par le propriétaire. Pendant ce temps, il peut évidemment négocier avec le locataire, et les deux parties peuvent s'entendre hors cours. C'est d'ailleurs souvent ce qui arrive.
Mais si les deux parties ne s'entendent pas, le propriétaire devra justifier, factures à l'appui, l'augmentation du prix de son loyer devant la Régie du logement. Comme il y a de longs délais à la régie, il arrive souvent que le prochain bail entre en vigueur avant que la question ne soit réglée. C'est alors l'ancien loyer qui prime, mais si la hausse est jugée justifiée, le locataire devra ensuite payer un montant rétroactif à son propriétaire.
Hans Brouillette déconseille toutefois aux locataires de contester sans motif une augmentation de loyer.
«Le propriétaire qui aurait montré ses factures au locataire pour lui expliquer les raisons de la hausse du loyer, sans succès, pourrait demander à ce que le locataire paie les frais de 75$, explique-t-il. Dans ce cas, si la cour démontre que les calculs avaient été bien faits, le locataire devra payer ces frais, en plus de l'augmentation de loyer. Les deux parties doivent être de bonne foi, donc.»
Maxime Roy-Allard, du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, conseille pour sa part aux locataires qui trouvent leur augmentation trop salée de contacter le comité logement de leur quartier.
«Nous avons des outils assez précis qui nous permettent de calculer la hausse que le propriétaire est en droit de demander», explique-t-il.
Qu'est-ce qui est considéré comme une hausse acceptable de loyer?
Chaque année, la Régie du logement publie un outil qui prend en considération la fluctuation des taxes scolaires et municipales, entre autres, et qui permet de calculer la hausse de loyer qu'un propriétaire est en droit de demander.
Cette année, pour un logement non chauffé, un propriétaire pourrait exiger une augmentation de loyer de 0,5%. Pour un loyer de 800$ par mois, par exemple, cela représente une hausse mensuelle de 4$.
Toutefois, un propriétaire peut également exiger une hausse de loyer en raison des travaux qu'il a effectués dans le logement ou sur le bâtiment. Et il n'est pas obligé de fournir les factures à son locataire pour justifier l'augmentation, déplore Maxime Roy-Allard. Pourtant, si un propriétaire ouvre une demande de fixation de loyer auprès de la Régie du logement, il devra remplir un document qui détaille les montants déboursés pour les travaux.
«Si les propriétaires étaient dans l'obligation de fournir ce document aux locataires, en même temps que l'avis de renouvellement, par exemple, il y aurait beaucoup moins de cas qui se retrouveraient devant la régie», croit M. Roy-Allard.
L'an dernier, 4000 dossiers se sont retrouvés à la Régie du logement pour fixation de loyer.
Est-il vrai qu'un locataire peut «briser un bail» avec 3 mois d'avis?
Non, non et non! Mais c'est une croyance tenace, soulignent Maxime Roy-Allard et Hans Brouillette. Le locataire qui veut quitter son logement doit en avertir le propriétaire en répondant à l'avis de renouvellement.
Toutefois, il est toujours possible pour un locataire de s'entendre avec son propriétaire.
«Mais il est important d'officialiser cette entente par écrit, que les deux parties vont signer», souligne Maxime Roy-Allard.
Le locataire qui quitte son logement doit donc le sous-louer (s'il part quelques mois et veut revenir y habiter ensuite, par exemple) ou céder son bail à un autre locataire (voir prochaine question).
Hans Brouillette ajoute que dans certains cas précis, un préavis de deux mois suffit: dans le cas d'une personne âgée dont l'état se dégrade et qui doit aller dans une résidence appropriée, ou dans le cas d'une personne qui obtient une place dans une habitation à loyer modique (HLM).
Dans le cas d'une cession de bail ou d'une sous-location, est-ce que le propriétaire a son mot à dire?
Oui. Le locataire qui veut quitter son logement doit trouver un autre locataire potentiel, mais le propriétaire a le droit de le refuser s'il a la preuve que le candidat n'aura pas les capacités financières de payer le loyer.
«Le propriétaire a 15 jours pour nous répondre, une fois qu'on lui a fourni les informations du candidat», précise Maxime Roy-Allard.
Selon Hans Brouillette, un propriétaire peut refuser la candidature d'un locataire s'il juge que son revenu n'est pas suffisant, que son dossier de crédit n'est pas satisfaisant ou qu'il a des antécédents judiciaires graves.
«Mais il doit avoir une raison valable pour refuser», insiste M. Brouillette.
Celui-ci déconseille toutefois aux propriétaires d'autoriser une candidature sans avoir rencontré la personne et vérifié qu'elle a des pièces d'identité valides.
Un propriétaire peut-il exiger une enquête de crédit?
Oui, tout à fait.
«Non seulement il a le droit, mais il est déconseillé de ne pas le faire, ajoute Hans Brouillette. À la CORPIQ, nous en faisons des dizaines de milliers par année. On vérifie aussi auprès de la Régie du logement si la personne a déjà fait l'objet d'une plainte, on vérifie sa source de revenu et on contacte ses anciens propriétaires.»
Un propriétaire peut-il exiger un dépôt?
Non, c'est illégal.
«Mais ça se fait couramment, note Hans Brouillette. Dans le cas où un locataire n'a pas une bonne cote de crédit, ou vient d'arriver au pays, par exemple... ça permet à des locataires qui n'ont pas des dossiers solides d'arriver à signer un bail. D'autres propriétaires qui ont eu des mauvaises expériences ne veulent plus louer sans dépôt.»
Mais le porte-parole de la CORPIQ rappelle que cette pratique est illégale.
«On aimerait que la loi change, pour que le Québec autorise les dépôts comme c'est le cas dans plein de pays», soutient-il.
Maxime Roy-Allard affirme que beaucoup de propriétaires exigent un dépôt parce qu'ils ont le gros bout du bâton, en cette période de pénurie de logements abordables.
«Si c'est votre cas, et que vous avez payé le dépôt par crainte de perdre le logement, allez voir votre Comité de logement, pour qu'il vous aide à le réclamer», conseille-t-il.