Avec les prix des maisons à des niveaux astronomiques dans de nombreuses villes, un nombre croissant d'acheteurs potentiels au Canada espèrent un krach du marché. À Vancouver, le marché du logement le moins abordable en Amérique du Nord, un sondage récent a montré que près des deux tiers des résidents, y compris de nombreux propriétaires, souhaitent voir les prix des maisons baisser.
Et alors que nous nous dirigeons vers 2019 avec un marché de l'immobilier de Toronto affaibli et un marché de Vancouver en chute libre, nombreux sont ceux qui pensent que c'est peut-être l'année où ils réaliseront leur souhait.
Les experts ne sont pas si sûrs. Oui, l'économie mondiale ralentit, et ce, à un moment où les marchés immobiliers canadiens sont déjà sous la pression de la hausse des taux hypothécaires et du «test de résistance» des prêts hypothécaires mandaté par le gouvernement fédéral. Toutefois, les facteurs qui soutiennent les marchés du logement au Canada sont encore nombreux, comme les taux d'immigration élevés et le marché de l'emploi robuste.
Néanmoins, les experts sont unanimes pour dire que la croissance rapide des prix de l'immobilier est révolue sur la quasi-totalité des marchés de l'habitation au Canada. Les prochaines années devraient être marquées par un ralentissement des ventes et une croissance des prix faible, voire inexistante.
Voici quatre choses qui se produiront (et ne se produiront) pas sur les marchés de l'habitation au Canada en 2019.
1. Plus de propriétaires seront en défaut sur leurs dettes
Cela fait un an et demi que la Banque du Canada a commencé à relever les taux d'intérêt, mettant ainsi la pression sur les emprunteurs. Selon les propres modèles de la Banque, c'est à peu près le temps qu'il faut pour que les hausses de taux se fassent sentir sur le marché du logement. L'augmentation des coûts d'emprunt est donc sur le point de devenir un facteur défavorable encore plus grand pour le logement.
Selon des prévisions récentes du groupe des syndics de faillite agréés du pays, une hausse des défauts de paiement devrait se mesurer à compter du début 2019. Toutefois, des données récentes de l'Association des banquiers canadiens suggèrent que l'augmentation du nombre de défauts de paiement a déjà commencé, un peu plus tôt que prévu.
2. L'accessibilité au logement sera un problème électoral
Selon la Banque Royale du Canada, l'accessibilité au logement est à son plus bas niveau à Toronto et à Vancouver, et à son pire en trois décennies à l'échelle du pays.
Un sondage réalisé par Abacus Data au début de cette année a révélé que l'abordabilité du logement était devenue le principal problème des milléniaux, qui constitueront l'année prochaine la plus grande cohorte électorale aux élections fédérales.
D'ailleurs, 64% des répondants souhaitent que le gouvernement fédéral agisse en ce qui concerne le prix des logements, contre 48% qui souhaitent que le gouvernement s'attaque au changement climatique et 33% qui souhaitent se concentrer sur les infrastructures.
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Rob McLister, cofondateur de RateSpy.com, estime que les politiciens vont "essayer de conquérir l'esprit des premiers acheteurs" en rendant les hypothèques plus accessibles.
Il voit "l'un des trois ajustements de politique" en train de se produire en 2019: une limite supérieure du taux d'intérêt utilisé dans le "test de résistance" de l'hypothèque; le retour des hypothèques de 30 ans pour les premiers acheteurs; ou une exemption du test de résistance pour ceux qui changent de prêteur.
3. L'accessibilité ne va pas empirer (parce qu'elle ne le peut pas)
Concernant l'accessibilité à l'achat d'une maison, "ceux qui espèrent une pause significative en 2019 seront probablement déçus", a déclaré la RBC dans son dernier indice d'accessibilité publié en décembre. "Nous prévoyons que la Banque du Canada augmentera son taux de financement à un jour deux fois de plus l'an prochain, ce qui maintiendra la pression à la hausse sur les coûts de propriété."
Toutefois, les économistes de la RBC ne voient pas l'accessibilité financière se détériorer non plus, grâce au ralentissement de la croissance des prix (ou à la baisse manifeste des prix) sur certains marchés.
Un manque d'accessibilité financière peut être une constante dans les plus grands centres urbains du Canada.CPA Canada
Et il y a une autre raison pour laquelle l'accessibilité financière n'empire pas beaucoup: elle ne le peut pas. Aux niveaux de prix et de taux hypothécaires actuels, l'accessibilité financière des logements est à son plus bas niveau depuis le début des années 90, lorsque la bulle immobilière et la hausse des taux d'intérêt ont fait exploser les coûts de propriété.
Le marché de l'habitation au Canada a atteint un niveau hors de prix similaire. Les acheteurs de maison atteignent les limites mathématiques de ce qu'ils peuvent se permettre et la fatigue s'installe.
4. Le marché ne va pas s'effondrer
Le taux d'endettement inhabituellement élevé du Canada explique pourquoi le pays a été désigné comme l'un des endroits les plus susceptibles de connaître une crise financière. Beaucoup se demandent si le pays est sur le point de connaître un effondrement du marché immobilier comme celui qui a eu lieu aux États-Unis il y a une décennie.
À moins d'une crise économique majeure au Canada l'an prochain, c'est peu probable.
Les prêts hypothécaires à risque ont été les principaux contributeurs au crash vécu aux États-Unis. Plusieurs d'entre eux ont connu une flambée des taux vers 2007, exposant de nombreux emprunteurs à des paiements inégalés. Les emprunteurs hypothécaires du Canada sont beaucoup plus solvables, selon une étude récente de Comptables professionnels agréés (CPA) Canada.
Et malgré la hausse rapide des prix de l'immobilier, la solvabilité des emprunteurs du Canada s'est en réalité améliorée ces dernières années, note l'étude. La part des acheteurs de maisons neuves bénéficiant d'une qualité de crédit très bonne ou excellente est passée de 79,4% en 2013 à 82,4% en 2017.
Contrairement à ce qui se passait aux États-Unis il y a dix ans, "cela suggère que les augmentations du prix des maisons sont motivées par ceux qui en ont réellement les moyens", écrit l'économiste en chef de CPA Canada, Francis Fong.
L'endettement élevé des ménages constitue toujours un risque pour l'économie, a fait remarquer CPA Canada. Malheureusement pour les acheteurs de maison, "un manque d'accessibilité financière peut être une chose permanente dans les plus grands centres urbains du Canada".
Ce texte initialement publié sur le HuffPost Canada a été traduit de l'anglais.