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03/08/2016 12:55 EDT

Un retour à des taux hypothécaires «normaux» serait désastreux pour les Canadiens

Jorg Greuel via Getty Images
Giant percent sign and office buildings

Lorsque Rory Green et son mari ont décidé d’acheter une maison, ils sont partis à la recherche du pire appartement de Vancouver.

La jeune professionnelle blague à peine. Elle savait que, si elle voulait trouver quelque chose qui respectait son budget, elle devait faire un peu de compromis.

La maison que le couple a trouvée avait effectivement besoin d’un peu d’amour. Dans la banlieue de Coquitlam, la demeure de deux chambres venait avec un salon vert, une cuisine orange et un tapis taché de sang…

Afin de pouvoir se permettre d’acheter une maison dans le grand Vancouver, Rory Green et son mari ont dû se rabattre sur une maison qui demandait quelques rénovations. (Photo : Rory Green)

Mais les amoureux ont sauté sur l’occasion, se disant que, dans 20 ans, ils auront fait une bonne affaire.

Mme Green et son conjoint ont fait un paiement initial de 30 %, s’assurant d’une hypothèque avec un taux fixe («entre 2 et 3 %») pour les quatre prochaines années.

Personne, ni eux ni aucun autre couple ayant acheté dans les dernières années, a pu bénéficier de taux aussi favorables. Les Canadiens payent en effet les hypothèques les plus basses des 66 dernières années. Et ce n’est pas seulement qu’une réalité canadienne. Partout dans le monde, les taux d’intérêt sont bas, selon la Bank of America.

«Je sais que ce ne sera pas toujours aussi avantageux, souligne Mme Green au Huffington Post Canada. Ce serait idiot de penser que nos dépenses liées à la maison seront toujours aussi bas.»

Certains taux officiels sont plus élevés, mais la plupart des prêteurs, aujourd’hui, offriront quelque chose entre 2,5 et 3 %.

Une analyse menée par le Huffington Post Canada démontre qu’un retour à des taux de 5 % – le taux moyen dans les années qui ont précédé la crise économique – mettrait plusieurs propriétaires dans une situation plus que précaire.

Le paiement hypothécaire moyen sur une maison achetée aujourd’hui (à un prix canadien moyen de 503 301 $) grimperait de 620 $ mensuellement, passant de 2 078 $ à 2 698 $.

À Toronto, les propriétaires devraient débourser en moyenne 923 $ de plus par mois, avec des paiements passant de 3 079 $ à 4 002 $. À Vancouver, la hausse se chiffrerait à 1 097 $ par mois (de 3 677 $ à 4 774 $).

(Retrouvez les détails de notre méthodologie à la fin de cet article.)

Selon un récent sondage, la moitié des Canadiens ne pourraient absorber une hausse de 200 $ dans leur budget mensuel. Une poussée potentielle des taux serait donc alarmante.

Les ménages canadiens sont très vulnérables à une hausse des taux d’intérêt, confirme Jeremy Kronick, analyste à l’Institut C.D. Howe.

M. Kronick ajoute qu’il faudrait régler le problème de l’abordabilité des maisons au pays avant que les taux ne se mettent à grimper.

L’analyste croit que le gouvernement devrait faciliter l’ajout de nouvelles maisons au marché, en assouplissant certains règlement de zonage et d’autres restrictions du genre.

Mais peut-on y arriver avant que les taux ne remontent?

«Je ne crois pas que les taux remonteront de sitôt», affirme M. Kronick.

Mais d’autres ne pensent pas tout à fait comme lui.

Le prix moyen des maisons à Burnaby, en banlieue de Vancouver, varie entre 773 200 $ et 856 800 $. (Photo : Abdolhamid Ebrahimi/Getty Images)

Le directeur parlementaire du budget (DPB) a annoncé plus tôt cette année qu’il croyait que les taux reviendraient à la normale dans les cinq prochaines années – coïncidant ainsi avec la majorité des périodes de renouvellement des hypothèques au pays.

Cela laisse entrevoir un risque pour les ménages canadiens de sombrer dans une crise d’ici 2020.

«Selon les prévisions du DPB, la vulnérabilité financière des ménages atteindra des niveaux supérieurs aux données des années antérieures», pouvait-on lire dans un rapport publié en janvier.

Le directeur du programme d’immobilier de l’Université Queen’s, à Toronto, John Andrew, jette une partie du blâme sur les établissements de prêts hypothécaires.

«Les sites web des banques vous diront ce que l’institution peut vous prêter selon votre limite de crédit et non votre solvabilité», explique-t-il.

Les effets de cette pratique sont évidents. La Banque du Canada souligne que la part de ménages canadiens aux prises avec une importante dette hypothécaire – qui dépasse 450 % du revenu du ménage – est passé de 12 à 15 % l’an dernier.

De plus en plus de ménages canadiens ont une hypothèque à un haut rapport prêt-valeur, qui représente plus de 450 % de la valeur de leurs revenus. À Toronto, c’est le cas de près de 40 % des emprunteurs. (Tableau : Banque du Canada)

En se basant sur les outils de calcul hypothécaire des banques, HuffPost Canada a réalisé que certains prêteurs proposent des hypothèques qui gruge jusqu’à 44 % du revenu des ménages, ce qui est bien au-delà du 30 % jugé abordable par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).

M. Andrew souhaite que le chien de garde des banques canadiennes, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), «teste» les ménages afin de voir s’ils seraient capables d’absorber des hausses des taux hypothécaires. «Ce ne sont pas les banques qui vont le faire, elles-mêmes», assure-t-il.

Les prêteurs doivent normalement s’assurer que ceux qui empruntent sont capables de payer le taux hypothécaire admissible de la Banque du Canada, qui se chiffre en ce moment à 4,64 %. Mais le système comporte une lacune importante : pour les taux fixes de cinq ans, les institutions financières ne sont pas obligées de s’assurer que le nouveau propriétaire peut absorber le taux admissible. Ceux-ci peuvent ainsi se qualifier à un taux plus bas, offert par leur banque. Le taux fixe sur cinq ans est le modèle le plus répandu actuellement au pays.

Le BSIF a commencé à s’attaquer au problème, mais se concentre surtout sur les banques plutôt que sur les emprunteurs. La semaine dernière, le BSIF a demandé aux petits prêteurs – ayant déjà tenté l’expérience avec les grandes banques – de voir s’ils pouvaient résister à une chute de 50 % du prix des maisons à Vancouver et de 40 % à Toronto.

«N’empruntez pas ce que la banque est prête à vous offrir. Empruntez ce que vous êtes capable de vous permettre.»

– John Andrew, de l’Université Queen’s

Rory Green continue de bien dormir la nuit. Si jamais les taux se mettaient à monter, elle paierait une visite à son prêteur pour ajuster sa période d’amortissement – de 20 à 25 ans – pour ne pas avoir à trop se serrer la ceinture.

Elle s’inquiète davantage pour ceux qui ont emprunté davantage que ce qu’ils peuvent vraiment se permettre. Elle avoue avoir été estomaquée de voir ce qu’elle aurait pu recevoir. «Pour être honnête, j’aurais été très mal à l’aise d’emprunter autant d’argent», dit-elle.

Pour elle, la hausse des taux l’amènerait à dépenser de manière plus prudente, à se payer moins de luxes. «C’est déjà la mentalité que je possède en tant que propriétaire de la génération Y.»

John Andrew insiste pour dire qu’il faut agir selon nos moyens. Il conseille les futurs acheteurs d’utiliser les outils calculateurs disponibles en ligne et de prendre connaissance des paiements hypothécaires en ajoutant trois points de pourcentage au taux qu’ils auront à payer au départ.

«N’empruntez pas ce que la banque est prête à vous offrir. Empruntez ce que vous êtes capable de vous permettre», conclut-il.

Méthodologie

Pour faire l’évaluation des paiements hypothécaires, nous avons utilisé les outils de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) et d’Intelligence hypothécaire.

Les chiffres se basent sur le prix moyen d’une maison au Canada en juin 2016 fourni par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Ce prix moyen s’établit à 503 301 $ au pays, à 353 535 $ dans le grand Montréal, à 746 546 $ dans le grand Toronto et à 1,026 millions de dollars dans le grand Vancouver.

Nos chiffres se basent sur un paiement initial de 10 %, sauf pour Vancouver. La SCHL a cessé d’assurer les hypothèques pour des propriétés de plus d’un million de dollars. Acheter une maison au prix moyen à Vancouver requiert donc un prêt hypothécaire non assuré avec un minimum de 20 % d’acompte.

Ce texte initialement publié sur le Huffington Post Canada a été traduit de l’anglais.

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