Devrait-on hausser le prix minimum des mise de fonds pour éviter des problèmes financiers? La réforme du chapitre du Code civil du Québec relatif aux copropriétés tarde à venir et des voix s'élèvent contre la lenteur du gouvernement dans ce dossier. Le débat est sensible, voire émotif. Mais le statu quo a de quoi inquiéter.
D'après un reportage de Mathieu Dion
« J'ai payé le condo 124 000 $ en 1988 », affirme Louis Levasseur, copropriétaire d'un immeuble de six condos comme bien d'autres dans le Grand Montréal, qui a vieilli normalement, sans vices de construction.
Mais après un quart siècle d'existence, des travaux majeurs s'imposent, des travaux qui deviendront nécessaires dans toutes les copropriétés qui ont poussé comme des champignons ces dernières décennies... au risque de ruiner certains de leurs copropriétaires.
« Je me dis que pour un copropriétaire qui achète un condo, il ne sait pas ce qu'il achète comme problème. »
Pour un peu plus de 1000 pieds carrés, Louis Levasseur payait initialement 75 $ de frais de copropriété par mois. Maintenant, avec les récents travaux et ceux à venir en plus des cotisations au fonds de prévoyance, les frais dépassent les 700 $ mensuellement, incluant les cotisations spéciales.
« On n'a toujours pas l'argent et c'est un véritable cauchemar pour les copropriétaires. Ils n'ont pas les liquidités pour y faire face. »
— Louis Levasseur, copropriétaire
Le « tiers-monde de la copropriété »
« On est vraiment dans le tiers-monde en matière de copropriété », lance Yves Joli-Coeur, avocat et secrétaire général au Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.
Pour cette figure importante en droit de la copropriété, les choses doivent changer « parce que ç'a pas de bon sens ce qui se passe ».
« On a de véritables drames humains dans des copropriétés qui sont en train de pourrir par déficit d'entretien, de fonds de prévoyance et de connaissances. »
— Yves Joli-Coeur, avocat
Selon lui, les copropriétés sont aux prises avec trois enjeux :
- L'insuffisance des fonds de prévoyance;
- L'augmentation des primes et franchises d'assurance;
- L'encadrement des gestionnaires de copropriétés.
« Présentement, il y a ceux qui voient à long terme et qui veulent un fonds bien garni, et ceux qui voient à court terme et qui veulent se sauver sans payer. C'est une mentalité de locataires et non de propriétaires », mentionne Louis Levasseur.
Sur un horizon d'environ 10 ans, les six copropriétaires auront fait de nombreuses dépenses : nouvelles fenêtres, asphaltage, toit, foyers, etc. La facture s'élève à près de 300 000 $.
« Si le gouvernement avait la volonté d'obliger une étude du fonds de prévoyance, ce serait la solution pour régler le problème définitivement pour tous les copropriétaires. »
— Louis Levasseur
Le far west du condo
Le gouvernement libéral a tenu en 2012 des consultations ayant mené à une recommandation importante : augmenter substantiellement l'argent destiné au fonds de prévoyance. Mais depuis, rien.
« Au Québec, c'est le far west, car les dispositions législatives sont incomplètes », explique Me Joli-Coeur, soulignant au passage l'avance prise par l'Ontario, qui a annoncé en décembre une réforme de la Loi sur les condos. « [Pour] un appartement à Ottawa, un acheteur est nettement plus protégé qu'au Québec », dit-il.
À Québec, on promet pour bientôt une réforme de la loi québécoise relative aux copropriétés, qui date de 1994. « [On doit se demander si] les copropriétaires disposent d'un fonds de réserve suffisant. Mais il y a aussi la gestion de tout ça, la gestion de ces fonds-là, de l'administration. Il y a un tas d'éléments », explique la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée.
« Il ne faut pas jouer à l'autruche. S'il n'y a pas de coup de barre qui se fait à court terme, l'actuel gouvernement va devoir supporter des drames humains. »
— Yves Joli-Coeur
Tous s'entendent pour dire que l'obligation minimale actuelle des copropriétaires de verser 5 % de leurs frais de copropriété dans un fonds de prévoyance est insuffisante. Beaucoup appréhendent maintenant une escalade des cotisations.
De quoi secouer le portefeuille
Le mégaprojet Lowney du promoteur immobilier Jacques Vincent, dans Griffintown, s'adresse aux premiers acheteurs, à ceux dont les finances sont souvent plus précaires. Sa suggestion : une augmentation progressive des cotisations au fonds de prévoyance.
Car il craint qu'une augmentation trop abrupte freine l'intérêt des jeunes acheteurs.
« Aujourd'hui, c'est 250-300 $ par année dans le fonds de prévoyance. La loi à 1 % de la valeur de la copropriété proposée lors des consultations en 2012, on parle de 2500 à 3000 $ par année. C'est un compte de taxes additionnel. »
— Jacques Vincent, promoteur immobilier
Les prêteurs hypothécaires devront en tenir compte. « Si les frais augmentent, cet excédent pourrait créer une over limit chez les débiteurs qui passaient juste », affirme Denis Doucet, directeur de Multi-Prêts Hypothèques.
Et c'est sans compter les compagnies d'assurance qui se font aussi de plus en plus frileuses. Les primes ont grimpé de plus de 10 % annuellement ces dernières années, notamment en raison des risques liés aux dégâts d'eau.
La géante Aviva s'est même récemment retirée de la couverture des immeubles en copropriété.
« Les prix actuels sont proportionnels au risque avec un parc immobilier vieillissant et mal entretenu », note Pierre Babinsky, directeur des communications et des affaires publiques au Bureau d'assurance du Canada.
« Si l'argent n'est pas là dans 30 ans et que les gens n'ont pas les moyens, qu'est-ce qu'on fait? Les gens seront obligés de vendre leur condo », conclut Louis Levasseur.
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