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15/06/2015 10:01 EDT | Actualisé 15/06/2015 10:04 EDT

Payez-vous votre loyer trop cher?

Pasquale Harrison-Julien/Radio-Canada

Que vous habitiez un studio au centre-ville ou que vous cherchiez un 5 1/2 dans Hochelaga, comment savoir si le prix du loyer se situe dans la moyenne du quartier? Nous avons épluché près de 10 000 annonces publiées sur Kijiji pour vous guider.

Une chronique de Pasquale Harrison-Julien

Nos données font ressortir d'importants écarts de loyers entre les quartiers. Elles permettent aussi de mesurer l'impact des condos neufs sur les loyers et de constater que les logements affichés sont de 20 % plus chers que la moyenne des appartements déjà occupés.

Le prix moyen d'un appartement affiché sur Kijiji, toutes catégories confondues, était de 865 $ pour le Grand Montréal. Un chiffre qui englobe un studio à Verdun tout comme un 4 1/2 à Saint-Jérôme.

Explorez la carte des loyers moyens par zone et par taille

Les condos neufs changent les loyers du centre-ville

La zone du centre-ville et de l'Île-des-Soeurs remporte la palme de la zone la plus coûteuse : 1349 $ en moyenne (échantillon : 677 annonces). Même pour un studio, il faut dépasser la barre du millier de dollars pour espérer s'y établir (1101 $, 244 annonces).

C'est là que le marché du condos neuf à louer est le plus important : entre 15 % et 20 % des nouvelles unités construites deviennent des appartements à louer. Ailleurs sur l'île, cette proportion passe sous la barre des 10 %.

L'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec reconnaît que rentabiliser des unités neuves en location est une opération ardue. Résulat : le prix de ces loyers s'adresse à une clientèle bien particulière.

« On voit le jeune professionnel qui ne veut pas nécessairement d'engagement à long terme, qui pense voyager, qui pense location, qui préfère un logement neuf, propre, qui est bien construit. Ou le baby-boomer qui a un chalet et qui veut profiter d'un pied à terre en ville. »

Marc Savard, Directeur général, APCHQ, région du Montréal métropolitain

Les autres zones où il faut s'attendre à payer plus de 1000 $ mensuellement

Baie-d'Urfé/Beaconsfield/Kirkland/Pointe-Claire/Sainte-Anne-de-Bellevue : 1220 $ (échantillon de 35 annonces)

Plateau-Mont-Royal : 1168 $ (828 annonces)

Notre-Dame-de-Grâce/Côte-Saint-Luc/Hampstead/ Westmount/Montréal-Ouest : 1032 $ (525 annonces)

S'éloigner pour économiser

Montréal-Nord arrive en tête avec le loyer moyen le moins cher, à 682 $ (échantillon de 283 annonces). Suivent :

Pointe-aux-Trembles/Montréal-Est/Rivière-des-Prairies : 722 $ (173 annonces);

Longueuil : 748 $ (575 annonces).

Devoir s'éloigner du centre pour trouver un loyer à meilleur marché n'est pas une surprise pour François Saillant, du Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). Mais la moyenne de prix des appartements à louer, elle, le surprend.

« Ce n'était pas chiffré, et là, ça chiffre un problème réel qui démontre que quand tu es à la recherche d'un logement, ce qui t'est offert, c'est du logement qui est cher. »

François Saillant, coordonnateur du FRAPRU

La carte des quartiers qui changent

La Société canadienne d'hypothèque et de logements (SCHL) interroge chaque année des milliers de propriétaires au pays pour connaître le taux d'occupation des appartements et le prix moyen des unités. Cette démarche décrit le marché global, que ce soit un appartement occupé depuis plus 20 ans par la même personne ou un nouveau condo à louer.

Nous avons voulu comparer les statistiques du rapport de la SCHL de l'automne dernier (plus complet que celui à venir en juin), pour voir si les prix annoncés sur Kijiji s'approchent de celles-ci.

Réponse : non. Et l'écart s'avère important dans plusieurs cas, particulièrement dans un secteur de la ville jadis considéré comme populaire, le Sud-Ouest et Verdun.

Pour un studio dans cette zone, le prix moyen était de 828 $ sur Kijiji, contre 486 $ pour la SCHL, soit 70 % plus cher sur Kijiji. Toutes tailles de logements confondues, le loyer s'avère 45 % plus élevé sur Kijiji (956 $, contre 660 $ à la SCHL).

Les autres zones où les écarts sont les plus importants?

Le Plateau-Mont-Royal : écart de 39 % (prix moyen sur Kijiji de 1168 $, SCHL 841 $);

Hochelaga-Maisonneuve : écart de 35 % (prix moyen sur Kijiji de 907 $, SCHL 673 $).

Explorez la carte des écarts entre les petites annonces et les données de la SCHL

La fin des loyers à 500 $

Des résultats tout à fait compréhensibles, selon Hans Brouillette, de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIC).

Selon lui, les propriétaires abandonnent souvent l'idée de se présenter devant la Régie du logement pour faire augmenter le loyer de leur locataire. Lorsque ce dernier quitte le logement après 5, 10 ou 15 ans, ils tentent alors d'augmenter le loyer.

« Les 500-600 $, c'est terminé! Vous ne verrez pas un locataire qui va abandonner un loyer à 500-600 $ et un propriétaire qui va être assez bête pour renoncer à sa chance de le mettre au niveau du marché. »

Hans Brouillette, directeur des affaires publiques, CORPIC

Les conditions entourant l'augmentation du loyer pour un nouveau bail sont encadrées par la loi, les propriétaires ayant l'obligation de déclarer de bonne foi le loyer précédent. De leur côté, les associations de locataires réclament un registre officiel des baux.

Quel avenir pour le marché locatif?

Les associations de propriétaires et de locataires s'entendent sur un point : l'avenir n'est pas rose pour le marché locatif. Une conclusion semblable, mais pour des raisons opposées.

Les propriétaires estiment que les prix ne sont pas assez élevés pour réaliser tous les travaux nécessaires afin de conserver le parc locatif en bon état. Ils craignent aussi une hausse des taux d'intérêt, qui aurait, selon eux, des conséquences catastrophiques.

« Là, les taux d'intérêt sont bas, alors il n'y a pas de drame. Mais quand les taux vont remonter, c'est impossible que les proprios qui ont acheté récemment puissent arriver avec des loyers à 500-600 $ pour des immeubles payés 500 000 $. Ça ne marchera pas. »

Hans Brouillette

Pour les regroupements de locataires, la hausse des prix menace plus que jamais les ménages à faibles revenus, qui sont contraints de s'éloigner du centre ou encore de quitter Montréal.

« Il faut sortir de cette logique où le parc locatif est contrôlé à 90 % par le marché privé de l'habitation. Ça prend plus de logements sociaux, de logements coopératifs, sans but lucratif et publics. »

François Saillant

Notre démarche

L'offre d'appartements à louer n'est pas centralisée dans le Grand Montréal. On retrouve des petites annonces dans les journaux, sur plusieurs sites Internet, sur les médias sociaux et même sur des affiches dans la rue. Nous avons opté pour une collecte de données sur le site Kijiji pour bâtir un échantillon total de près de 10 000 annonces recueillies du 22 mai au 7 juin derniers, après suppression des doublons.

Nous avons ensuite géolocalisé les annonces, puis les avons classées par zones, tailles et prix. La majorité des regroupements par zones et tailles comptent plusieurs centaines de fiches. Toutefois, certains en banlieue contenaient moins de 10 fiches; nous avons choisi de ne pas les afficher sur la carte. De plus, nous avons contre-vérifié les moyennes avec les médianes dans nos analyses pour nous assurer qu'il n'y avait pas d'anomalies.

Pourquoi un découpage en zones plutôt qu'en arrondissements?

Nous avons divisé le Grand Montréal avec le même canevas utilisé par la Société canadiennne d'hypothèques et de logement pour pouvoir comparer nos chiffres avec les leurs. Certaines zones restent fidèles au découpage des arrondissements (Plateau-Mont-Royal, Rosemont-La Petite-Patrie, Montréal-Nord) et d'autres changent (Centre-Ville, Hochelaga, Outremont, etc.)

Avec la collaboration de Florent Daudens

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