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Hypothèques de la construction: protection légale ou abus de droit?

12/03/2014 12:40 EDT | Actualisé 11/05/2014 05:12 EDT

Au prochain ministre de la Justice,

Dans un contexte économique où se conjuguent des prix immobiliers importants et un resserrement du crédit sur les marchés en général, l'effet d'un avis d'hypothèque de la construction sur le propriétaire d'un immeuble est immédiat. Cet effet est d'autant plus amplifié lorsque les créanciers de la construction et leurs avocats publient de façon rapprochée les avis et les préavis d'exercice pour immédiatement informer votre banque par le mécanisme de l'avis d'adresse du registre foncier.

Pour un effet assuré, certains avocats verront à communiquer directement copie des procédures aux banques. Dès la publication de l'hypothèque de la construction, les propriétaires sont en défaut de leur hypothèque bancaire et leur crédit est immédiatement affecté.

Les propriétaires deviennent du coup, des emprunteurs à risque et ce jusqu'à décision des tribunaux ou jusqu'à paiement complet des sommes réclamées par l'entrepreneur.

L'exercice illicite du droit à l'hypothèque: une pratique réelle

Prenons l'exemple de l'entrepreneur qui multiplie les erreurs de planification et qui dépasse largement le prix convenu au contrat. Le client refuse de payer pour ses erreurs et, même s'il sait qu'il a tort, l'entrepreneur publie une hypothèque légale de la construction pour ses dépassements de coûts, il les qualifie de travaux supplémentaires et il hypothèque et «gèle» le crédit de son immeuble jusqu'à ce qu'une décision sur la validité et sur le montant de son hypothèque légale ne soit rendue par un juge.

Seules les questions d'absence de droit peuvent être traitées rapidement par le Tribunal, les questions de la valeur des travaux, de leur conformité, des malfaçons, et celles relatives aux travaux supplémentaires (Extras), aux délais et toutes celles où le juge devra entendre les arguments et soupeser une preuve contradictoire sont reléguées à l'audition sur le mérite soit en moyenne quelques années plus tard.

Pendant ces années d'attente, les propriétaires sont en défaut des termes de leur financement conventionnel, ils ne peuvent refinancer leur immeuble et ne peuvent le vendre avec un titre clair... à moins de payer ou de consigner un montant encore plus important en garantie.

Prenons un autre exemple, celui de l'entrepreneur qui livre son travail avec des malfaçons importantes à un tel point déficientes que l'immeuble ne peut être habité. Le propriétaire refuse le travail et demande de recommencer et de livrer le travail selon les conditions du contrat et selon les règles et les normes de l'industrie. L'entrepreneur refuse et publie une hypothèque légale de la construction pour la valeur totale du contrat, en plus de quelques travaux supplémentaires qu'il estime qu'il lui est dû.

Du jour au lendemain, les propriétaires se trouvent dans une situation où ils ne peuvent occuper leur demeure, où leur banque leur impose de rayer ou substituer l'hypothèque légale et où ils doivent payer une deuxième fois les mêmes travaux qui doivent être repris par un autre entrepreneur.

Dans ces deux exemples, les propriétaires de bonne foi se retrouvent pris en otage et se verront contraints de négocier et de payer l'entrepreneur malveillant.

Si ces exemples de préjudices ne sont pas suffisants pour bien exprimer le besoin de réforme par le législateur, ajoutons les avantages démesurés pour certains entrepreneurs de mauvaise foi qui tentent leur chance. En effet, un récent jugement de la Cour supérieure du Québec accordait 3 000$ pour troubles et inconvénients au propriétaire... après deux ans de litige et pour une hypothèque légale jugée abusive de 217 417,21$ !

Ces effets de l'hypothèque de la construction sont de plus en plus connus

Conséquemment, la menace de l'hypothèque légale de la construction devient la méthode utilisée par certains pour imposer des conditions de paiement qui divergent avec les clauses de leurs contrats et avec les pratiques usuelles de l'industrie de la construction.

Dans trop de cas, les propriétaires de bonne foi se retrouvent pris en otage et se voient contraints de payer l'entrepreneur malveillant, généralement avec quittance mutuelle finale, et ce en raison d'un usage abusif de l'hypothèque légale de la construction.

Ainsi, l'évolution jurisprudentielle et les contraintes du système judiciaire modifient l'hypothèque légale de la construction, un outil nécessaire et légitime, en un outil de négociation avantageux pour les entrepreneurs de mauvaise foi.

Une piste de solution

Le refus du législateur ou le manque de volonté des tribunaux de considérer les effets néfastes du corps jurisprudentiel existant et des contraintes de temps imposées par le système judiciaire envers les propriétaires de bonne foi nous oblige, dans le cadre de la présente campagne électorale provinciale, à agir, à poser des questions et proposer des solutions équitables.

Il ne faut pas nier l'importance du maintien du droit à l'hypothèque de la construction afin de sécuriser et baliser les relations entre propriétaires et entrepreneurs de bonne foi. Les entrepreneurs ont le droit de se faire garantir le plein paiement d'un travail bien exécuté.

Cependant, au rythme d'environ 2 500 publications d'hypothèque légale annuellement au Québec, on doit craindre les abus de droit.

Les pistes de solutions sont nombreuses. Il faut que nos élus mettent fin à leur élusive volonté politique et décident d'apporter les correctifs à un système autrement bien rôdé. Le transfert des dossiers d'hypothèques légales devant une cour spécialisée en matière immobilière, devant la Cour commerciale ou toute autre intervention qui améliorerait les délais d'audience au mérite sont rendus aujourd'hui nécessaire. Tout simplement, la spécialisation du Tribunal assurerait un meilleur contrôle des abus en réduisant les coûts au système judiciaire et la possibilité de rendre une décision au mérite dans un court délai permettrait à la foi le paiement rapide de l'entrepreneur honnête et à la foi la libération rapide du patrimoine et du crédit du propriétaire agissant de bonne foi.

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