Condo town

Ce billet est le premier d'une série de quatre consacrée à mes propositions en qualité de candidat au poste de conseiller de Ville pour le district Saint-Henri--Petite-Bourgogne--Pointe-Saint-Charles, situé dans l'arrondissement du Sud-Ouest de Montréal.

L'arrondissement du Sud-Ouest est un secteur en ébullition au niveau immobilier et un effet domino est à craindre pour les prochaines années en termes de surchauffe au niveau de la spéculation.

Un Programme particulier d'urbanisme (PPU) a été réalisé en 2012 pour tout le quartier de Griffintown, incluant les abords de l'autoroute Bonaventure et le secteur Peel-Wellington, une zone qui comprend de très beaux quais qui bordent le Canal de Lachine. La société Parc Canada est en train de réaménager les berges du Canal de Lachine et il est à souhaiter que la piste cyclable qui relie le Vieux-Montréal aux Écluses de la Ville de Lachine soit, elle aussi, réaménagée dans le sillage de tous ces grands travaux.

CONDO TOWN

Plusieurs projets de construction de condominium sont en train de lever de terre au moment d'écrire ces quelques lignes. Ainsi, la Société immobilière du Canada (SIC) a acquis d'importants lots sur le flanc nord du Canal de Lachine, entre la rue du Séminaire à l'est et la rue des Seigneurs, plus à l'ouest. On parle d'un projet comprenant plusieurs édifices et qui comportera un important volet de mixité sociale puisque plusieurs centaines d'unités d'habitation à loyer modique s'y grefferont. D'autres projets sont en cours de réalisation sur le flanc sud du Canal de Lachine, incluant le projet Walter sur Atwater, qui jouxte le petit pont piétonnier qui traverse le canal de Lachine pour rejoindre le célèbre marché Atwater.

Un vent de spéculation souffle sur tout le Sud-Ouest, avec des conséquences heureuses et ... malheureuses. Outre la hausse anticipée de la valeur foncière et des comptes de taxe, on assiste à une gentrification accélérée qui fait en sorte que seuls des ménages relativement fortunés pourront s'offrir les projets jouxtant le Canal de Lachine ou s'étendant en périphérie du complexe résidentiel Lowney sur ville, aux abords l'École de technologie supérieure (ÉTS), en direction du Vieux-Montréal.

EXIT LA MIXITÉ SOCIO-ÉCONOMIQUE

Déjà, toute une controverse a éclaté à propos des promoteurs immobiliers qui utilisent certains mécanismes de dérogation afin de se soustraire à l'obligation d'inclure du logement abordable ou social au sein de leurs complexes résidentiels. Ainsi, et nous reviendrons plus en détail sur ce volet, certains promoteurs actifs dans le Sud-Ouest auraient contribué à mettre sur pied des fonds dédiés à la construction d'immeubles à logements abordables situés à l'écart de leurs projets respectifs. En d'autres termes, plusieurs promoteurs ne veulent absolument pas intégrer des unités de logement abordable ou social à leurs structures de condominiums chics. Ainsi, ils peuvent - grâce à des mesures dérogatoires - contribuer à un fond conjoint (pool de plusieurs promoteurs) qui drainera l'obligation de construire 15 % d'unités abordables vers la création de projets réservés aux ménages moins fortunés.

Il faudra, conséquemment, que les nouveaux conseillers de Villes, et autres édiles, mettent leurs énergies en commun pour mettre de la pression sur les grands projets immobiliers afin que l'inclusion socio-économique devienne un standard incontournable et qu'ils ne puissent pas s'y soustraire.

LES MÉNAGES À FAIBLES OU MOYENS REVENUS SONT FORCÉS DE S'EXILER

C'est un secret de Polichinelle: la majorité des ménages locataires souffre d'une baisse de son pouvoir d'achat. Statistique Canada évaluait, en 2006, que le revenu médian des 483 590 ménages locataires montréalais tournait autour des 30 000 $ par année. Dans un contexte où un petit condominium - comprenant deux chambres à coucher - peut se vendre facilement 300 000 $, on comprendra que les locataires ne pourront tout simplement JAMAIS accéder à la propriété privée.

Qui plus est, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) souligne, dans un de ses Rapports sur le marché locatif, qu'entre 2001 et 2012 le loyer moyen exigé pour un logement comportant deux chambres à coucher est passé de 535 $ par mois à ... 724 $ pour les résidents de l'île de Montréal. Dans un contexte où un revenu brut de 30 000 $ subira une ponction fiscale de l'ordre de 30 %, on comprendra qu'un tel ménage devra consacrer près de 50 % de ses revenus pour se loger ! Même un couple jouissant d'un revenu annuel combiné de 60 000 $ ne pourra pas accéder à la propriété ou se loger convenablement au sein d'un appartement situé à proximité du centre-ville ou dans un secteur limitrophe.

MANQUE DE SERVICES DE PROXIMITÉ

C'est un fait indéniable, le boom immobilier n'a pas été accompagné d'une revitalisation des artères commerciales du Sud-Ouest. La rue Notre-Dame est en friche, hormis un petit segment qui draine une pléiade de bars et restaurants de luxe, entre les rues Atwater et Vinet. Pour ce qui est de la rue Centre, en plein coeur de la Pointe-Saint-Charles, le paysage est encore plus désolant. La rue Wellington, qui relie les abords du quartier du Multimédia (à l'est) et le coeur commercial de Verdun, est particulièrement affreuse à certaines intersections et comporte très peu de commerces de proximité susceptibles de desservir les résidents des secteurs sud de la Pointe-Saint-Charles.

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Des études réalisées par le Comité Action gardien, sorte de table de concertation réunissant divers organismes communautaires de la Pointe-Saint-Charles, ont clairement identifié l'absence de dessertes en termes de moyens de transport en commun accessibles, de marchés d'alimentation abordables ou de commerces de proximités qui puissent permettre aux résidents de magasiner pour leurs besoins essentiels sans être obligés de prendre la voiture ou de se taper des trajets de bus qui n'en finissent plus. Un peu plus à l'ouest, du côté de Verdun, on réalise que la revitalisation des artères commerciales a été menée avec plus de célérité et dans un esprit de concertation avec les forces vives du quartier.

Hormis les abords du Marché Atwater, la grande surface Métro près de l'ÉTS ou les énormes Maxi et Canadian Tire à l'intersection des rues Wellington et Butler, les trois districts qui composent l'arrondissement du Sud-Ouest manquent cruellement de commerces de proximité et de lieux de rencontre pour les aînées, les étudiants et les résidents qui désirent s'impliquer dans une vie de quartier. L'arrondissement du Sud-Ouest devrait étudier l'option de prélever une taxe spéciale sur la construction des unités de condominium afin d'aider à la relance de plusieurs de ses artères commerciales. On pense aux rues Notre-Dame, Saint-Antoine, Centre, Wellington ou Saint-Patrick, à titre d'exemples.

TROUVER DES ALTERNATIVES

Il est tout naturel que l'arrondissement du Sud-Ouest ait tiré avantage aux recettes dégagées par l'émission des permis de démolition et de construction afin de renflouer ses caisses et d'agir par effet de levier sur certains projets civiques ou d'aménagement urbain. Plusieurs arrondissements limitrophes au centre-ville souffrent de sous-dotation et doivent consacrer des sommes astronomiques pour remettre à niveau leurs infrastructures routières, relancer leurs artères commerciales ou réaménager des secteurs qui constituent autant d'îlots de chaleur susceptibles de mette en danger la santé des plus vulnérables. L'administration du Maire d'arrondissement sortant aura fait sa part pour mettre en branle plusieurs projets de micro-aménagements originaux ou de tenter de ralentir la circulation aux abords de certains bâtiments publics.

Toutefois, bien peu d'effort semble avoir été consenti au chapitre de la revitalisation des artères commerciales et de l'aide aux artistes et autres petits entrepreneurs dans un contexte où le marché du condominium représente une poule aux oeufs d'or qui pourrait bien rendre l'âme ... si la bulle immobilière vient à crever.

Que faire dans un tel contexte ? J'entends proposer, si je suis élu à titre de Conseiller de ville, que l'on étudie la possibilité d'implanter un moratoire concernant la construction des condominiums dans certains secteurs du Sud-Ouest, de mettre en place une taxe spéciale qui permettrait de drainer une portion des profits de cette industrie vers la réhabilitation de nos artères commerciales. Dans le même ordre d'idées, il faudra obliger un plus grand nombre de promoteurs à intégrer des unités à loyer abordable au sein de leurs projets et encadrer ce type de projets immobiliers afin qu'une nouvelle offre commerciale vienne s'y greffer.

Finalement, il faudra identifier certains secteurs porteurs, tels que la rue Saint-Ambroise, où se sont établis plusieurs artistes, artisans ou petits entrepreneurs. Ces secteurs devraient faire l'objet d'études approfondies et pourraient, même, commander l'équivalent de petits PPU pour que l'on aménage de nouvelles mesures fiscales susceptibles de retenir cette population de micro-entrepreneurs et, dans le même temps, revoir le zonage afin de permettre une plus grande mixité de fonctions le cas échéant. Plusieurs secteurs du Sud-Ouest devraient faire l'objet d'un zonage mixte. Nous reviendrons sous peu sur la question... un débat à mener sans coup férir puisque la revitalisation du Sud-Ouest ne peut pas être réduite à une opération immobilière de choc !