L'été dernier en 2013, les clients de TD Assurance ont eu la mauvaise surprise de voir qu'ils ne seront plus assurés pour les dégâts d'eau, hormis ceux liés aux refoulements d'égouts et ceux ayant une source interne au logement. La raison invoquée par Fiona Hirst, directrice des affaires publiques au Québec de la banque canadienne, est limpide: «Nous apportons des modifications à l'échelle de la province par suite du nombre élevé de réclamations liées à des dommages causés par l'eau. Cela provient principalement, des changements climatiques.» Outre la question climatique, la porte-parole indiquait aussi que cette augmentation des dommages était «le résultat de problèmes d'entretien, de la détérioration ou de l'usure de la structure».
Et les clients de TD Assurance ne sont pas seuls. Les syndicats de copropriétés au Québec ont ainsi récemment indiqué que trouver des assureurs est la croix et la bannière. Seule une poignée de compagnies d'assurance acceptent désormais de s'occuper des dossiers des immeubles en copropriété et les franchises ont triplé ces dernières années, atteignant parfois 15 000 $.
Photo de Wilson Hui - (CC BY 2.0)
Mais de quelles sommes parle-t-on ici concrètement ? Selon la branche québécoise du Bureau d'Assurance du Canada (BAC), contactée par nos soins, le feu était auparavant le premier budget des assureurs au Québec. Mais depuis 2005, les dégâts d'eau sont devenus la principale dépense des assurances dans la province, au point d'atteindre désormais 500 millions de dollars, soit plus de la moitié des remboursements réalisés à chaque année.
En mars dernier, Aviva Canada précisait même avoir enregistré en 2013 « une année record dans l'histoire canadienne en ce qui a trait aux demandes d'indemnisation liées à des dégâts d'eau ». Le groupe d'assurance, très présent dans le pays, indiquait avoir versé 190 millions de dollars en règlements de sinistres suite à des dégâts d'eau. Une somme record en hausse de 69 % en un an. « Si on ne tenait pas compte des catastrophes ayant touché l'Alberta et Toronto, les dommages causés par l'eau auraient tout de même totalisé 40 % de toutes les demandes d'indemnité présentées à Aviva Canada » notait l'assureur.
Le climat, vraie ou fausse raison ?
Deux principales raisons de ce gaspillage ont été citées par TD Assurance : le climat et le manque d'entretien. Toujours selon le BAC, les évènements climatiques sont bien la cause numéro un des dégâts d'eau. Concernant l'entretien, 60 % des dommages ont pour source un problème d'égout, tandis que les 40 % restants sont liés aux bris des appareils sanitaires, notamment les chauffe-eau.
Le dérèglement climatique n'explique cependant pas tout. Certes, comme l'a rappelé à l'Assemblée nationale David Heurtel, l'actuel ministre du Développement durable, de l'Environnement et de la lutte aux changements climatiques, « les compagnies d'assurance ont dû essuyer des réclamations records de 3,2 milliards de dollars liés aux changements climatiques en 2013. Dans les 30 dernières années, les catastrophes naturelles entraînaient des indemnisations de 300 à 500 millions de dollars, alors qu'elles ont, depuis 2009, dépassé annuellement 1 milliard de dollars. »
Mais le climat est-il vraiment à pointer du doigt ? Y a-t-il réellement un surplus de précipitation et de neige sur notre belle province ? Si nous regardons les statistiques d'Environnement Canada quant aux précipitations totales, c'est-à-dire cumulant la pluie et l'équivalent en eau de la neige tombée au cours de l'année, que ce soit à Montréal ou encore à Québec, ces quinze dernières années sont plutôt stables et oscillent entre 800 et 1300 mm cumulés.
Si l'on se réfère aux statistiques de ZoneVerte.com, uniquement sur Montréal, la moyenne des précipitations entre 2003 et 2013 a surpassé les 1100 mm à chaque année, contre 714 mm de moyenne entre 2000 et 2002, soit une augmentation de plus de 50 % entre les deux périodes. Une différence notable qui peut effectivement expliquer les hausses des dégâts d'eau et par conséquent des problèmes rencontrés avec les assurances. Mais est-ce bien tout?
Le manque d'entretien pointé du doigt
Louis Cyr, le porte-parole de la Fédération des courtiers d'assurances indépendants du Québec, estimait l'an passé que la politique de TD Assurance était tout à fait normale. La faute au climat ? Pas vraiment. Selon lui, la véritable raison est en réalité tout autre : « c'est une réponse économique à la négligence des municipalités. (...) Les assureurs paient des sommes astronomiques chaque année pour ces problèmes. Au bout d'un moment, s'ils ne sentent pas de volonté politique de corriger la source du problème, ils se retirent. » L'ancienneté des infrastructures de la plupart des villes du Québec et surtout leur manque d'entretien sont donc ici pointés du doigt par la fédération.
Concernant le cas spécifique des condominiums, il faut surtout comprendre qu'aujourd'hui, la plupart d'entre eux sont vieillissants et que le manque d'entretien est flagrant. Si des condos neufs ne causent évidemment pas de problèmes majeurs aux compagnies d'assurances, la situation est bien différente une fois le temps passé. « Les gens qui vont en copropriété sont des personnes qui ne veulent plus s'occuper de rien. Ils ne veulent plus faire de gazon, plus déneiger, ils ne veulent plus avoir à faire l'entretien d'immeuble » expliquait d'ailleurs il y a quelques mois Guy René, gestionnaire de son propre condominium.
Le texte se poursuit après galerie
Les crues du printemps 2014 au Québec
Et selon le ministre du Développement durable, de l'Environnement et de la lutte aux changements climatiques, qui cite le Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (i.e. le GIEC), « les précipitations devraient augmenter à l'échelle planétaire d'ici la fin du XXIe siècle. Les experts s'attendent également à ce que le réchauffement climatique provoque des évènements météorologiques extrêmes plus intenses tels que les sècheresses, pluies diluviennes et les ouragans plus fréquents. » En somme, nous n'avons pas fini de payer.
Pas plus de dégâts d'eau aujourd'hui qu'hier
Mais l'explosion des remboursements liée aux dégâts d'eau est-elle vraiment du fait du climat ou encore du problème d'entretien, ou y a-t-il d'autres raisons ? Plusieurs spécialistes du secteur, notamment des inspecteurs en bâtiment, m'ont tous tenu le même discours : aucune progression importante du nombre de dégâts d'eau n'a été constatée.
Ronald Ouimet, directeur du service de l'inspection de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ), m'a pour sa part indiqué que les dégâts d'eau ont « toujours été une situation problématique ». Il va néanmoins dans le même sens que les inspecteurs en bâtiment que j'ai contacté : « On n'a pas senti de progression, c'est relativement stable au niveau du nombre de réclamations qui touchent les infiltrations d'eau. » Sur les dix dernières années, monsieur Ouimet m'assure constater le même nombre de dossiers sur ce sujet.
Parmi les 1 200 décisions par année réalisées suite à des réclamations reçues par l'APCHQ, certaines sont donc reliées aux dégâts d'eau, sans que l'association ne puisse me préciser un pourcentage précis. Ronald Ouimet m'explique néanmoins que lorsque des problèmes sont dénoncés par des propriétaires de maisons, les vices cachés sont la cause numéro un des infiltrations. Les principales raisons de ces infiltrations sont l'étanchéité des toitures et des ouvertures (portes et fenêtres), ainsi que les drainages des fondations, soit tout ce qui porte à l'évacuation de l'eau à l'extérieur du logement.
Cela signifie donc qu'à la base, le travail n'a pas été réalisé correctement, sachant qu'il est bon de rappeler que l'APCHQ ne s'occupe que des logements neufs. Les problèmes cités ci-dessus concernent ainsi des maisons, des condos ou des appartements de moins de cinq ans. L'entretien est donc ici une problématique secondaire. Cela signifie aussi qu'en cas de dégâts d'eau, selon les cas, soit l'entrepreneur intervient directement, soit la garantie prend la relève.
La forte croissance des frais liés aux infiltrations d'eau a en réalité des causes multiples. « Les coûts peuvent varier énormément d'une situation à l'autre » note d'ailleurs le directeur du service de l'inspection de l'APCHQ. « Cela peut conduire à des problèmes de moisissures. Souvent les gens ne voient pas les dommages, ils sont cachés par les murs, et là on tombe sur une catégorie de problèmes extrêmement coûteux et compliqués. »
La transformation des sous-sols au Québec
Mais une autre raison a été soulevée par plusieurs spécialistes contactés au cours de mon enquête : l'évolution de l'exploitation des sous-sols chez les Québécois. Auparavant assez vides ou servant de débarras voire de salle de jeux (avec de vieux jouets sans grande valeur), désormais, les sous-sols sont des lieux de vie à part entière. On y trouve des sofas de qualité, des TV HD, des consoles de jeux vidéo dispendieuses, des lits, des meubles, etc. Cette transformation a logiquement des conséquences sur les remboursements, dès lors que pour les mêmes niveaux d'eau infiltrée dans les logements, la valeur des biens endommagés est incomparable aujourd'hui à ce que l'on pouvait constater dans le passé.
« Définitivement, maintenant, les sous-sols sont des aires habitables au quotidien pour la plupart des familles » confirme l'APCHQ. « Lorsqu'on doit réparer des infiltrations d'eau qui touchent les sous-sols, les coûts montent en flèche, et l'entrepreneur est responsable de remettre en état les lieux. Donc même s'il a livré un sous-sol qui n'était pas complété, qui était strictement sur le ciment, l'entrepreneur doit réparer l'ensemble. Donc ça peut faire en sorte d'augmenter les coûts de façon considérable. » Il n'y a pas de statistique propre à l'évolution des sous-sols chez les Québécois, néanmoins, tout le monde s'accorde à dire que ces espaces sont aménagés plus régulièrement que dans le passé, et de façon plus luxueuse.
Cette vision est d'ailleurs partagée par Aviva Canada. La société d'assurance faisait ainsi remarquer en mars dernier qu'en 2013, le coût moyen d'un règlement pour dégât d'eau avait atteint 20 537 dollars dans tout le pays, soit une croissance gigantesque de 130 % en dix ans. Et même en excluant les inondations de ces dernières années, ce coût est en forte augmentation. Pour le Québec, la croissance n'est « que » de 73 % pour la compagnie d'assurance.
Photo de State Farm - (CC BY 2.0)
«Cette hausse découle d'un simple ensemble de facteurs » expliquait Wayne Ross, vice-président, Indemnisation Biens, d'Aviva Canada. « Les Canadiens qui investissent de plus en plus dans la finition de leur sous-sol, la fréquence des phénomènes météorologiques violents et la vétusté des réseaux d'égout qui ne peuvent évacuer de grandes quantités d'eau en peu de temps ont une énorme incidence sur les dommages causés aux bâtiments.»
Ainsi, même une compagnie d'assurance indique comme première raison non pas le climat ou l'entretien, mais l'aménagement des sous-sols. Dans ses dix recommandations pour protéger les habitants, Aviva cite d'ailleurs par trois fois les sous-sols, preuve en est de l'importance de ces derniers.
Aviva n'est toutefois pas la seule à aller en ce sens. Le groupe d'audit KPMG, en février 2014, s'est ainsi intéressé de près aux « risque(s) de dommages causés par l'eau et la tarification de l'assurance des biens au Canada », ceci pour le compte de l'Institut Canadien des Actuaires. Parmi les trois grandes raisons invoquées de l'augmentation des réclamations, on retrouve les éternels changements climatiques et le vieillissement des infrastructures, et enfin, « les changements de style de vie ».
L'évolution du style de vie des Canadiens est ici analysée d'une façon très large, puisque cela passe par l'augmentation du nombre de ménages vivant dans des copropriétés aux absences prolongées de la maison. Mais c'est bien entendu le « nombre accru de sous-sols aménagés » qui aura attiré mon regard.
Pour les auteurs du document, « la pratique d'utiliser le sous-sol essentiellement à des fins d'entreposage a beaucoup changé au fil du temps. Aujourd'hui, de nombreuses maisons ont un sous-sol aménagé, et cette pièce est souvent utilisée comme salle de jeux ou de divertissement et contient du matériel et du mobilier coûteux. »
KPMG rajoute que le sous-sol est aussi aménagé afin de louer cette partie de la maison, ce qui multiplie les biens et donc les coûts éventuels en cas de dommages. « Cet usage risque d'augmenter à la fois la fréquence (p. ex., plusieurs appareils dans la maison pourraient donner lieu à un évènement assuré) et la sévérité (p. ex., du matériel plus coûteux au sous-sol) des réclamations. »
Cette multiplication des locations en sous-sol a aussi pour source le projet de loi 140 de 2011, qui a grandement modifié la loi sur l'aménagement du territoire. Les municipalités ne peuvent ainsi plus interdire à un propriétaire d'aménager des appartements au sous-sol. Qui plus est, la construction d'une deuxième unité d'habitation dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée est aussi autorisée.
Or quand on sait que les pluies torrentielles et les crues peuvent inonder les sous-sols, même ceux éloignés d'un cours d'eau, uniquement du fait du refoulement des égouts pluviaux, on comprend dès lors bien mieux l'explosion des coûts et des dédommagements.
Garanties : des changements en 2015
Les garanties se sont-elles adaptées à cette évolution ? Pour le moment, ce n'est pas le cas. Les plans de garantie actuels ne couvrent pas la remise en état des sous-sols. « C'est limité à la réparation du problème comme tel » me précise l'APCHQ. Ce sont donc les assurances qui doivent prendre le relai.
Parmi les questions posées par KPMG aux services des sinistres et de la souscription, l'une d'elles s'intéressait justement aux variables spécifiques pour tarifer le risque de dommages causés par l'eau. « Plus particulièrement, nous leur avons demandé si l'existence de sous-sols aménagés était prise en compte dans le calcul des primes ; la majorité des répondants ont répondu que l'existence d'un sous-sol aménagé n'était actuellement pas prise en compte, si ce n'est que pour déterminer le montant d'assurance. »
Néanmoins, l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec rappelle que le futur plan de garantie à partir du 1er janvier 2015 couvrira la remise en état des sous-sols. Pourquoi un tel changement majeur ? La raison est simple, les propriétaires de logements neufs ont constaté que la remise en état des sous-sols n'était pas intégrée dans la garantie. Des demandes en ce sens ont donc été remontées auprès de l'APCHQ, qui s'est ainsi adaptée à la situation, du fait de l'insatisfaction croissante des propriétaires. Cela prouve néanmoins qu'une évolution importante a été constatée au Québec en matière d'aménagement des sous-sols, confirmant ainsi l'impression de la plupart des spécialistes.
« Oui, le climat peut avoir un effet, mais en général, c'est la non-conformité des installations qui fait en sorte que l'eau s'infiltre dans les bâtiments » neufs note Ronald Ouimet de l'APCHQ. « Les systèmes de solinage sont mal installés, les drains sont mal positionnés, donc l'eau s'infiltre. » Et pour les bâtiments plus anciens, l'entretien est bien entendu en cause. Mais si l'on revient aux logements récents, pourquoi arrive-t-il tant de problèmes de conformité ?
« Les entrepreneurs ne maitrisent pas les techniques de construction en totalité, donc ça fait des bâtiments qui ne sont pas conformes à certains égards. Il y a des inspections qui sont faites sur les chantiers pour s'assurer de la conformité, mais c'est impossible d'inspecter tous les bâtiments. Donc il y a quelques cas qui peuvent échapper à la surveillance des inspecteurs. »
Photo de U.S. Geological Survey - (CC BY 2.0)
La formation des entrepreneurs est-elle directement en cause ? La régie du bâtiment ne donne une licence à un entrepreneur qu'une fois des examens techniques et administratifs passés. « Est-ce que les examens sont assez poussés ? Est-ce qu'il y a des examens annuels qui devraient être refaits ? Est-ce que plus de formation et d'encadrement devraient être donnés ? » se demande le directeur du service de l'inspection de l'APCHQ. « Possiblement. Les entrepreneurs vont eux-mêmes volontairement assister à des cours de formation. Mais c'est sûr qu'à partir du moment où la licence est rendue à l'entrepreneur, en principe, il maitrise les techniques de construction. Mais on constate en réalité que ce n'est pas toujours le cas. »
Seule une minorité de bâtiments neufs a des problèmes, tient tout de même à rappeler l'APCHQ, qui ne veut pas non plus faire croire que la formation est déficitaire à l'échelle provinciale. « Mais c'est sûr que ça fait mal, ce sont les propriétaires qui subissent tous les problèmes. » Il fallait le rappeler.
La surfacturation
Un quatrième élément n'est jamais cité pour expliquer l'étendue des remboursements liés aux dégâts d'eau : la surfacturation. Les professionnels partenaires des compagnies d'assurance ont en effet parfois tendance à présenter des factures particulièrement élevées. La raison en est simple, l'assurance remboursant de toute façon jusqu'à une certaine somme plafond, plusieurs professionnels n'hésitent pas à atteindre ledit plafond, voire à le dépasser légèrement.
Pour avoir un exemple concret, j'ai contacté par téléphone un habitant de Gatineau ayant eu un très léger dégât d'eau dans son sous-sol il y a quelques mois à peine. Très classique, le sous-sol disposait d'un plancher flottant et de céramiques dans la salle de bain. Un bouchon s'est toutefois formé dans les canalisations de la ville, en face de sa maison, empêchant ainsi sa propre eau de sortir. L'eau est ainsi remontée par le plancher. Il ne s'agissait ici que d'une très légère flaque et non d'une inondation. Rien de grave ?
Avec une assurance qui garantissait le domicile à hauteur de 10 000 dollars pour ce type de dégâts, l'habitant s'est dit qu'il n'aurait pas de problème financier. Après contact avec l'assurance, des professionnels partenaires avec la compagnie ont donc été envoyés. Bilan, juste pour arracher le plancher afin de le remplacer, on lui annonce entre 3000 et 4000 dollars de frais, ceci pour une simple journée de travail à deux. Et pour tout refaire ? « Ça va dépasser les 10 000 dollars, très largement » lui a-t-on déclaré. Plus précisément, l'estimation a été fixée à 13 000 dollars. Effrayé par une telle somme, ce Gatinois a contacté un autre professionnel, habitant près de chez lui. Facture : 4 000 dollars pour tout refaire.
La compagnie d'assurance elle-même a « fortement recommandé » à son client de faire appel à d'autres professionnels que les leurs et que ce serait certainement moins dispendieux. « L'impression que j'ai est qu'il y a un gros business qui se fait autour de ça » me déclare naturellement cet habitant de Gatineau. Et la plupart de ses amis ont aussi été concernés par des dégâts d'eau ces dernières années, pour des factures parfois gigantesques, certains professionnels voulant tout changer.
« Pour ma journée d'urgence, j'ai été facturé 3 200 dollars. Les gars sont venus une journée. L'un des deux a même passé son temps au téléphone, tandis que l'autre a passé sa journée à arracher. Sept heures de travail, 3 200 dollars. Ils n'ont utilisé quasi aucun matériel. » Pour ce Gatinois, tout semble fait pour que le moindre dégât d'eau au Québec entraine des frais importants et surestimés. « Je me sens un peu comme le dindon de la farce » m'a-t-il ainsi confié. C'est d'autant plus le cas que tous les constructeurs poussent à installer du plancher flottant au lieu de matériaux différents comme la céramique.
Enfin, autre remarque de ce Gatinois, le problème ayant pour source la ville et non une cause interne à sa maison, il a donc contacté la mairie pour se renseigner sur d'éventuels remboursements. Si la ville a avoué sa responsabilité, elle n'a toutefois rien voulu entendre. La raison invoquée ? Cet habitant n'avait pas de clapet anti-retour. Il est vrai qu'il s'agit d'une obligation dans certaines municipalités si l'on souhaite être remboursé. Mais dans le cas présent, les dégâts d'eau n'ont pas été créés par une montée d'eau extérieure qui aurait été bloquée par le clapet anti-retour. Cela n'aurait rien changé. Mais pour la ville, il s'agit d'une condition sine qua non afin d'étudier un dossier. Pas de clapet, pas de remboursement possible, quand bien même la responsabilité de la ville est avérée. Vous voilà prévenu.
VOIR AUSSI SUR LE HUFFPOST
Flooding in Alberta
