Mario Valois

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Comment augmenter considérablement la valeur d'un immeuble en le convertissant en condo.

Publication: 29/02/2012 06:15

Une bonne façon de créer des opportunités immobilières est la conversion en condo. Changer la vocation d'un immeuble à logements en le revendant en copropriétés divises représente un gain très important de la valeur dudit immeuble et par le fait même, de vos profits.

Mais attention! Avant de se lancer dans cette aventure, il est important de bien définir votre plan et de connaître toutes les étapes auxquelles vous serez confrontés.


• Les différences entre copropriété divise et indivise et leurs avantages et inconvénients respectifs;
• Les étapes détaillées à la conversion;
• Les rapports avec la Régie du Logement;
• La relation avec les locataires
• Comment calculer on profit;
• La mise en marché des ses unités.


Dès qu'un immeuble locatif est la propriété de 2 personnes ou plus, on dit de lui qu'il est détenu en copropriété indivise. Il existe deux types de copropriété soit la copropriété divise et la copropriété indivise

Pour les fins de la conversion d'un immeuble en copropriété divise, un immeuble locatif est celui qui comporte ou qui a comporté au cours des 10 années précédant la demande d'autorisation de convertir à la Régie, au moins un logement loué, offert en location ou devenu vacant après une location.

Conversion en copropropriété divise et reprise de logement

La conversion d'immeuble locatif en copropriété divise, couramment appelé condominium, est possible lorsqu'elle est autorisée par la Régie du logement. Durant le processus de conversion, le droit à la reprise de logement est suspendu. À partir de l'envoi de l'avis d'intention, il n'est plus possible de reprendre le logement. Cette règle cesse de s'appliquer lorsque la Régie du logement refuse la demande de conversion.

Tout locataire ou cessionnaire en place au moment de l'envoi de l'avis d'intention ou, encore, tout nouveau locataire dont le bail débute avant la date de la décision de la Régie du logement autorisant la conversion peut demeurer dans les lieux tant et aussi longtemps qu'il le désire s'il respecte les conditions du bail. La conversion en copropriété ne menace donc pas le droit au maintien dans les lieux des locataires.

Étapes de la conversion

Pour convertir son immeuble en copropriété divise, avant toute autre démarche, vous devrez :

Transmettre le Formulaire « Avis d'intention de convertir un immeuble locatif en copropriété divise », conforme au modèle prévu par la loi, à chaque locataire de l'immeuble. Transmettre une copie de cet avis à la Régie;

Obtenir de la municipalité ou de l'arrondissement une résolution autorisant la conversion sur son territoire ou obtenir un certificat de conformité, si un règlement le prévoit;

La Loi modifiant la Loi sur la Régie du logement et le Code civil, présenté en novembre 1987, met fin au moratoire de 1975, sauf pour les municipalités de l'ancienne Communauté métropolitaine de Montréal (CUM), devenue la nouvelle Ville de Montréal.

Cela signifie que les demandes de conversion en copropriété divise sont en principe interdites sur le territoire de la ville de Montréal sauf dérogation par résolution du Conseil de la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble.

Dans le cas de la Ville de Montréal, vous devrez obtenir une dérogation par résolution du conseil de l'arrondissement dans lequel est situé l'immeuble;

Dans le cas de la Ville de Québec, un nouveau règlement, a été décrété : «les immeubles à logements devront être vide pendant 10 ans avant de pouvoir être convertis en condos ». La ville veut ainsi réprimer tout propriétaire voulant « forcer » leurs locataires à partir pour scinder leurs bâtiments.

Québec a ainsi modifié son moratoire sur la conversion implantée en 2002 pour faire face à la crise du logement. Devant la pénurie de logements toujours aussi préoccupante, la Ville a décidé d'agir contre ceux qui avaient trouvé une faille dans la réglementation municipale.

En terminant, un cadastre horizontal et vertical pour les parties privatives et les parties communes devra être déposé par un arpenteur-géomètre.

Après avoir franchi ces étapes, le processus de conversion prend forme.

Vente du logement

Avant la première vente du logement, le propriétaire doit offrir au locataire d'acheter son logement aux mêmes prix et conditions que ceux convenus avec une autre personne.

Le locataire aura 30 jours pour faire part de sa décision d'acheter,

Si ce dernier décide de ne pas faire suite au projet d'acquisition du logement converti, il devra émettre un document attestant de sa renonciation au droit de préemption.

La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise est soumise à des règles en vigueur depuis 1987.

Consultez votre notaire et votre courtier immobilier pour votre projet.

 

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