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«L’effet Ferrandez»: mythe ou réalité? 

Lors de son premier mandat, la mairie du Plateau n’a cessé de nier les difficultés provoquées pas ses mesures controversées.

20/10/2017 09:00 EDT | Actualisé 20/10/2017 09:38 EDT
Getty Images
Les arrondissements limitrophes ont grandement profité de la désertification commerciale du Plateau.

Inévitablement, la crise d'achalandage qui a secoué les artères commerciales du Plateau refait surface dans les médias. Dans un flot de généralisations abusives et d'approximations. Alors, un état de la situation.

Une première observation. La forte polarisation citoyenne provoquée par la mairie oblige les directeurs des sociétés commerçantes à marcher sur la pointe de l'ongle d'orteil du pied gauche lors de leurs commentaires publics.

L'autocensure précautionneuse de ces mandataires des commerçants engendre des zones d'ombres propices au journalisme orienté, zones d'ombres où certains médias privilégient les éléments qui relativisent la déconvenue économique de l'arrondissement, tout en blanchissant le maire et son administration.

Démarrons donc cet état des lieux par un graphique concocté à partir des rôles d'évaluation de 2011, 2014 et 2017, une analyse comparative des hausses d'évaluation commerciale des 3 arrondissements bordant le Plateau, soient Outremont, Rosemont et Ville-Marie.

François Poitras

Éloquent, n'est-ce pas ? L'arrondissement effectue tout un saut de bungee statistique face à la remontée de Ville-Marie et d'Outremont, ou la stabilité de Rosemont-Petite-Patrie.

De champion incontesté à bon dernier, de locomotive commerciale du cœur de Montréal à wagon de queue de train, le Plateau subit un véritable écrasement de sa position de leader, une dévaluation qui situe l'arrondissement sous la moyenne montréalaise. Surprenant ? Pas du tout !

Les innombrables fermetures de commerces et les locaux demeurant vacants pendant des mois --sinon des années-- entraînent des baisses de loyers tant pour les nouveaux occupants que les commerçants en renouvellement de bail ou en négociation de bail existant.

Ces baux négociés à la baisse provoquent alors une perte de valeur des immeubles commerciaux et affectent l'évaluation foncière. Mais ces réévaluations fiscales arrivent à la fin du processus de réajustement.

Tel que le souligne la directrice de la SDC de Saint-Denis, Caroline Tessier : « En ce moment, rue Saint-Denis, pour louer un local, ça coûte chaque mois autant en taxes qu'en loyer, parce que les propriétaires ont dû considérablement baisser leurs prix. Ce n'est pas raisonnable. »

Il est vrai que c'est déraisonnable. Mais ce ne sont les hausses de taxes commerciales très modérées de l'administration Coderre qui sont réellement en cause, ce sont les loyers --tel que l souligné Mme Tessier-- qui ont baissé « considérablement ». Des chutes de 25%, 50% et plus !

Rien de nouveau ici, le marché s'ajuste toujours plus rapidement aux changements que l'appareil fiscal. Par contre, cet ajustement du marché à des conditions d'affaires dégradées permet une reprise, un redémarrage des artères caviardées de locaux vacants.

Les trop nombreux déménagements ou cessations d'opérations d'entreprises établies depuis des années --sinon des décennies-- ont appauvri l'offre et la force d'attraction du quartier.

Mais ces reprises demeurent fragiles, sujettes à de nouvelles cassures. Les trop nombreux déménagements ou cessations d'opérations d'entreprises établies depuis des années --sinon des décennies-- ont appauvri l'offre et la force d'attraction du quartier.

Ainsi, rue Saint-Denis, lorsque qu'un Dubuc déménage ses pénates dans le Vieux-Montréal ou qu'une jeune et dynamique entreprise telle Les Givrés relocalise sa boutique-enseigne dans l'arrondissement voisin, c'est une part du prestige et du rayonnement de l'artère qui s'envole.

Le Plateau n'est pas une île au milieu de nulle part ! Les arrondissements limitrophes ont grandement profité de cette désertification commerciale. Et nul doute que ces gagnants vont chercher à poursuivre leur élan.

Malgré tout, les commerçants du quartier et leurs sociétés de développement ont ouvert de formidables chantiers de reconstruction. On doit les applaudir. Tout comme nous devons respecter leur décision de ne pas participer indument au cirque politique.

Lors de son premier mandat, la mairie du Plateau n'a cessé de nier les difficultés provoquées pas ses mesures controversées.

Alors « l'effet Ferrandez », mythe ou réalité ? Lors de son premier mandat, la mairie du Plateau n'a cessé de nier les difficultés provoquées pas ses mesures controversées. Au deuxième mandat, et devant l'évidence, elle n'a eu de cesse d'identifier les taxes et les loyers élevés, le commerce en ligne et le développement de zones commerciales en banlieue comme boucs émissaires de l'écrasement économique du quartier.

Mais l'argument du déplacement structurel des activités commerciales ne tient devant les performances des arrondissements voisins. Alors que les réévaluations foncières et les sévères corrections des tarifs de location commerciale confirment les lourdes pertes d'attrait et d'achalandage des dernières années.

Aussi, il est vain de se bercer d'illusions sur les taux d'occupation volatiles et de banales généralisations amplifiées par des médias orientés. Les causes premières de la chute brutale d'un leader incontesté pendant deux décennies demeurent.

Alors que les responsables de cette déroute sollicitent l'appui des citoyens en se drapant d'un déni méprisant.

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