Louer ou acheter? Grande question n'est-ce pas? Avouez que celle-là entretient souvent les discussions lors de vos pauses cafés ou lorsque le beau-frère s'invite sur votre patio! À entendre les agents d'immeubles, le prix des maisons grimpera vers « l'infini et plus loin encore »! Non, investir dans l'achat d'une maison n'est pas toujours la meilleure avenue. En ce moment, dans le marché de Montréal, il apparaît clairement qu'il vaut mieux être locataire que propriétaire. Mais les choses pourraient changer.
Comment savoir? Comment calculer? L'an passé j'ai publié sur le sujet un billet sur une vaste étude internationale. Selon Demographia, la cherté d'un marché immobilier dépend principalement de la moyenne des salaires d'une agglomération. C'est ben logique! Ainsi, les salaires sont plus élevés à Toronto et Vancouver qu'à Montréal! Lorsque le coût moyen d'une maison est 3 fois plus cher que la moyenne des salaires, on observera un marché inabordable. À Montréal, on est au-dessus de 5! Soit un marché «SÉVÈREMENT» inabordable.
Le ratio prix d'une maison vs location d'un logement
Pour aider les futurs acheteurs à se décider, dans la balance le coût du loyer a énormément d'importance. Les économistes américains spécialistes en immobilier s'entendent pour dire que lorsque la valeur moyenne des maisons à vendre équivaut à moins de 15 fois les coûts de loyers annuels, il est préférable d'acheter que de louer. Expliquer autrement, on peut dire que pour valoir la peine il faut que la propriété que vous souhaitez acheter se vende à un prix inférieur à 15 années de paiements de votre loyer.
Exemple; votre logement de 5 pièces 1/2 dans le quartier Rosemont vous coûte 1000$ par mois. Annuellement vous dépensez 12 000$. Si vous trouvez une propriété qui répond sensiblement à ce que vous louez pour moins de 180 000$ (15 X 12 000$), il y a lieu de changer de statut et de devenir proprio! Mais, c'est là tout le noeud du problème.
Les données du 5 avril 2012 de L'Étude sur le prix des maisons et les prévisions du marché des Services immobiliers Royal LePage révèlent que le prix moyen d'une maison standard de deux étages à Montréal est de 387 400$. Le ratio est donc de 32! Pour une petite maison individuelle de plain-pied, la valeur moyenne est de 286 000$. On est encore au-dessus du seuil de 180 000$. Ici, il faudra 23 ans de loyer pour compenser. Même les condos à 239 000$ sont trop chers. Cela représente 20 fois, un loyer de 12 000$ par an. Pas étonnant que les banlieues et les régions périphériques débordent et les ponts se bloquent!
Selon The Economist, on a doit craindre l'éclatement de notre bulle spéculative. A l'échelle mondiale, c'est au Canada que le prix des maisons est le plus exagéré. Le marché canadien de l'immobilier serait surévaluée de 76%. Ce n'est pas rien. Selon ces données, nous devançons la Nouvelle-Zélande, la Belgique, Singapore et Hong-Kong!
Le marché immobilier canadien on s'en doute, n'a plus rien à voir avec celui des Américains. 3 ans après l'éclatement de leur bulle spéculative, on trouve à Détroit des maisons qui se vendent 3,7 fois le prix annuel d'une location. À Oklahoma City c'est 4,4 fois, à Toledo c'est 6 fois, à Cleveland c'est 6,2 et Atlanta, 6,5 fois. Les maisons sont donc beaucoup moins chères qu'ici et toutes proportions gardées, les loyers sont plus dispendieux.
Éclatement ou atterrissage en douceur?
Revenons chez nous. Est-ce que ça peut changer? Bien sûr, je n'en doute pas une seconde. Le ministre fédéral des finances pourrait d'ailleurs resserrer de plus en plus les règles de l'accès à la propriété.
Comme vous le comprenez, il y a deux variables importantes: le coût moyen de location des logements et la valeur moyenne des maisons. Au Québec, les augmentations des loyers sont assez encadrées notamment par la Régie du logement, ne vous attendez donc pas à des hausses significatives (tant que l'inflation est sous les 3%). Pour les baisses, n'y pensez même pas!
Maintenant, la seule variable qui peut vraiment bouger à court et moyen terme sera les prix moyens des maisons. Dès que la reprise économique montrera des signes plus encourageants, la Banque du Canada n'hésitera pas à hausser les taux d'intérêt. Des milliers de propriétaires qualifiés avec la peau des fesses «et avec une hypothèque ouverte» ne pourront pas encaisser une augmentation insignifiante et devront se résoudre à vendre en vitesse. Ce qui pourrait entraîner rapidement les prix vers le bas.
Alors, vous comprenez que même si vous avez les économies pour la mise de fonds et que la banque vous qualifie sans problème pour une belle grosse hypothèque de 450 000$ Il vaut mieux placer votre épargne et attendre intelligemment que les astres s'alignent!