consommateur futéL'assurance titres est un produit d'assurance qui a été créé aux États-Unis en raison d'un système de publicité foncière qui, disons-le simplement, présentait certains problèmes de fiabilité. De notre côté de la frontière, nous pouvons nous targuer d'avoir un des meilleurs systèmes de publicité foncière et certains se questionnent quant à l'utilité réelle de souscrire à une assurance titres ici, au Québec.
Tout d'abord, qu'est-ce que l'assurance titres? Il s'agit d'un produit d'assurance qui protège un propriétaire ou un créancier hypothécaire, selon le cas, contre les conséquences de tout problème qui pourrait affecter le titre d'une propriété au moment de son acquisition ou de son financement, par exemple un empiètement de la propriété sur celle du voisin (ou l'inverse), une erreur d'arpentage, une contravention à la règlementation municipale, une erreur dans l'examen des titres effectué par un juriste (la perfection n'est pas de ce monde!), une fraude ayant un impact sur la transmission d'un titre, des actes mal publiés, etc. Plus d'une trentaine de problèmes de titres sont couverts par une assurance titres.
Il est important de mentionner que l'assurance titres n'a pas pour but de corriger les situations mentionnées ci-dessus, mais bien de protéger le détenteur contre les risques qu'un problème de titres puisse lui occasionner des dommages. Lorsque le risque (et le dommage) se concrétise, l'assureur titres prendra alors fait et cause pour le détenteur ou l'indemnisera, selon le cas.
Dans le cadre de l'acquisition ou du financement d'une propriété, un juriste (avocat ou notaire) procèdera à une recherche sur les titres en vue de vérifier la détention d'une propriété et, le cas échéant, de déceler des problèmes qui pourraient affecter le titre de la propriété. La souscription à une assurance titres pour une propriété résidentielle aura pour effet de protéger le détenteur contre une erreur qu'aurait commise le juriste dans le cadre de ses recherches. L'assurance titres peut également être utilisée lorsqu'il y a absence de certificat de localisation, bien qu'il soit recommandé de toujours obtenir un certificat à jour dans le cadre de l'acquisition d'une propriété. Il sera également intéressant d'y avoir recours dans le cas où l'assureur titres accepte d'assurer un problème de titres qui a été décelé par l'examen du juriste.
Les avantages de l'assurance titres sont multiples. Tout d'abord, pour faire une réclamation en vertu d'une telle assurance, il n'est pas nécessaire de prouver la faute de quiconque; la preuve d'un dommage suffira, ce qui est beaucoup plus simple que d'intenter soi-même des procédures contre un notaire ayant commis une erreur lors de sa recherche de titres résultant en la perte de la propriété pour le propriétaire. L'assureur assume tous les frais, y compris les honoraires légaux!
Dans le domaine résidentiel, le montant de la prime d'assurance titres n'est pas très élevé et la prime n'est payable qu'une seule fois, ce qui rend le produit intéressant pour des particuliers. En immobilier commercial, la prime, payable également une seule fois, sera calculée selon des balises différentes et sera beaucoup plus importante, ce qui est tout à fait normal étant donné l'ampleur et la valeur des transactions (et du risque assuré) dans ce domaine.
L'assurance titres permet également d'économiser du temps, parfois même beaucoup de temps! En effet, dans l'éventualité où un problème affectant le titre d'une propriété est connu, souscrire à une assurance titres pour un propriétaire comprenant un avenant couvrant spécifiquement ce problème (l'avenant n'étant généralement pas requis pour une police du créancier hypothécaire), permettra de clôturer la transaction dans les délais prévus.
Toutefois, l'assurance titres n'est pas un remède miracle. En effet, elle ne couvre pas, entre autres, la responsabilité d'un propriétaire liée à la qualité de l'immeuble, dont les problèmes de vices cachés et les problèmes environnementaux.
De même, comme mentionnée précédemment, l'assurance titres ne fait que compenser les dommages liés à des problèmes de titre éventuels ou existants, sans les corriger. Cela peut compliquer les choses, notamment lors de la revente de la propriété ou de son refinancement si le propriétaire n'a pas par ailleurs choisi de corriger le problème de titres. En effet, si la police d'assurance titres a été souscrite dans le but de couvrir un risque connu, cela pourrait affecter la valeur de revente d'une propriété, car celle-ci demeurera dans les faits affectée du problème en question. L'assurance titres, par ailleurs, ne peut être transférée d'un propriétaire à un autre. Également, dans le cadre du refinancement d'une propriété, le nouveau créancier hypothécaire pourrait exiger que le titre de propriété soit clair et exempt de problème et donc occasionner des inconvénients et coûts supplémentaires.
Le recours systématique à l'assurance titres aurait pour effet d'affecter négativement la qualité du système québécois de publicité foncière.
De plus, le recours systématique à l'assurance titres aurait pour effet d'affecter négativement la qualité du système québécois de publicité foncière. En effet, la plupart des problèmes de titres couverts par une assurance titres ne sont jamais corrigés dans les faits. Et pourtant, comme on me l'a souvent répété dans ma carrière, il n'y a pas de problème de titre qui ne peut être résolu!
L'assurance titres est un produit d'assurance très populaire dans les autres provinces canadiennes. Dans le cadre de mes fonctions en tant qu'avocate en immobilier commercial, j'utilise parfois ce produit lorsque des problèmes de titres sont connus, lorsque nous disposons de peu d'informations sur une propriété qu'un client désire acheter ou lorsqu'un créancier hypothécaire l'exige spécifiquement.
Bref, l'assurance titres n'est pas un produit que tous les propriétaires et créanciers hypothécaires doivent absolument détenir pour bien dormir la nuit... Notre système de publicité foncière est excellent; les problèmes de titres peuvent généralement être réglés assez simplement et la plupart des propriétés sont détenues par un titre bon et valable, sans problème. Le recours à l'assurance titres doit donc être évalué au cas par cas et son recours systématique n'est pas toujours nécessaire!
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