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Comment tirer profit de son immeuble à revenus

Détenir des biens immobiliers comporte son lot d'avantages pourvu que les règles soient bien appliquées.

14/11/2017 09:00 EST
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Êtes-vous intéressé par les investissements immobiliers? L'avantage de posséder un immeuble à revenu est la possibilité de tirer un revenu, mais certaines dépenses sont toutefois nécessaires afin de générer un revenu. Étant donné que ces dépenses sont effectuées dans le but de gagner un revenu, la Loi de l'impôt sur le revenu permet de les déduire dans la déclaration de revenus. Ces dépenses viendront donc diminuer le revenu brut tiré de l'immeuble à revenus dans le but d'obtenir le revenu net de location.

Cet état des revenus et dépenses est établi pour une année et de manière générale, il correspond à l'année civile, soit du 1er janvier au 31 décembre. Pour établir cet état, il faut utiliser la comptabilité de caisse, c'est-à-dire que seules les sommes reçues et payées durant l'année devront apparaître dans l'état des revenus et des dépenses contrairement à la comptabilité d'exercice qui veut que les revenus et les dépenses soient comptabilisés dès la conclusion d'une transaction même si aucune somme n'a été encaissée ou décaissée.

Les dépenses en capital sont beaucoup plus dispendieuses et elles sont moins fréquentes puisqu'elles ont comme principaux objectifs d'améliorer l'immeuble ainsi que d'augmenter sa valeur.

Seules les dépenses courantes peuvent être déduites dans la déclaration de revenus à titre de dépenses permettant de gagner un revenu de location, elles doivent donc être distinguées des dépenses en capital. Les dépenses en capital sont celles qui permettent de réclamer une déduction pour amortissement puisqu'elles permettent de gagner un revenu sur une longue période de temps alors que les dépenses courantes sont des dépenses effectuées sur une base régulière et qui sont nécessaires pour gagner un revenu. Parmi les dépenses courantes on retrouve notamment le paiement des primes d'assurances, l'impôt foncier, l'électricité, le chauffage, la publicité, l'entretien et les réparations, le salaire du concierge ainsi que les dépenses effectuées pour accommoder les personnes handicapées physiquement et visuellement. Les dépenses en capital sont beaucoup plus dispendieuses et elles sont moins fréquentes puisqu'elles ont comme principaux objectifs d'améliorer l'immeuble ainsi que d'augmenter sa valeur. Dans cette catégorie, on retrouve notamment les frais pour refaire une toiture, le changement des fenêtres et le changement d'armoire dans la cuisine d'un appartement.

Les gouvernements fédéral et provincial ont toutefois chacun leur définition de ce qu'est une dépense courante et une dépense en capital. Par conséquent, il se pourrait qu'une dépense soit considérée comme courante au provincial alors que le fédéral la qualifie de dépense en capital. C'est notamment le cas lorsque la dépense vise seulement à remettre l'immeuble en état, pour le provincial il s'agit d'une dépense courante alors que pour le fédéral c'est une dépense en capital puisque cette dépense permet à l'immeuble de durer plus longtemps.

En plus des dépenses matérielles relatives à l'immeuble, il est possible de déduire tous les frais juridiques et comptables engagés au cours de l'année tant pour la gestion à l'égard des locations que pour la gestion financière de l'entreprise relativement aux états financiers. Ce ne sont pas tous les frais juridiques qui peuvent être déduits, certains seront ajoutés au coût d'achat de l'immeuble comme les frais de notaire engagés lors de l'achat ainsi que les frais de mutation. Cet ajout à la valeur d'achat de l'immeuble permettra de réduire le gain en capital qui sera réalisé à la vente.

Les propriétaires d'immeuble à revenus sont souvent appelés à se déplacer et certains frais engendrés pour ces déplacements sont déductibles. Dans la mesure où l'immeuble à revenus est situé dans la même région que son propriétaire, seuls les frais de déplacement engagés par le propriétaire dans le but qu'il effectue lui-même des travaux d'entretien et pour transporter des matériaux et outils nécessaires pourront être déduits. Si l'immeuble n'est pas situé dans la même région que son propriétaire, aucuns frais de déplacement ne pourront être déduits.

Cependant, lorsqu'une personne possède deux immeubles à revenu ou plus, peu importe dans quelle région se situent les immeubles et la résidence du propriétaire, les frais raisonnables de déplacement engagés afin de percevoir un loyer, superviser des travaux ou tout simplement administrer les immeubles pourront être déduits.

Comme il fut mentionné précédemment, les dépenses déductibles dans le revenu de location sont les dépenses courantes, c'est-à-dire celles qui ne procurent aucun avantage de durabilité. Les dépenses en capital n'étant pas déductibles, elles permettent toutefois d'obtenir une déductible pour amortissement. Cette déduction peut être avantageuse si le bien perd éventuellement de la valeur puisque cette déduction vise à compenser la perte graduelle de valeur du bien qui résulte de son usage. Si la déduction d'amortissement est demandée, mais que la valeur du bien ne diminue pas ou qu'elle augmente et donc, qu'à la vente de ce bien, il y a réalisation d'un gain en capital, toutes les sommes déduites à titre d'amortissement seront considérées comme un revenu dans l'année de la vente et donc elles seront imposées. De plus, la déduction pour amortissement ne peut être demandée lorsque les dépenses engagées pour gagner le revenu locatif sont supérieures au revenu locatif gagné.

Seul l'immeuble à logement peut être amorti et donc donner droit à la déduction pour amortissement. Le terrain n'est pas considéré comme un bien amortissement au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu. Il est donc important de déterminer quelle est la valeur de chacun pour se prévaloir de la déduction.

Comme vous pouvez le constater, détenir des biens immobiliers comporte son lot d'avantages pourvu que les règles soient bien appliquées. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions, nous offrons 30 minutes de consultation gratuite à nos lecteurs.

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